截至2021年11月18日，廣州、上海等11個重點城市發布第三批次地塊掛牌公告。整體來看，第三批集中供地土拍規則嚴中有松，多數城市延續第二批供地土拍規則，但部分城市、部分地塊競拍規則有所優化，整體符合之前我們預判的優化方向，預計近期其他城市也將陸續掛牌并跟進優化調整。

9月底以來，中央連續釋放維穩信號，指導金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度。近期金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為正逐步得到矯正，銀行按揭貸款邊際改善，房企融資環境修復預期加強，但銷售端及資金端的恢復仍需時間。

本文通過重點研究目前發布掛牌公告的11個城市三批次地塊出讓條件，總結歸納重點城市第三批供地特點，并梳理部分第三批回爐地塊的出讓要求變化情況，結合近期市場變化對重點城市第三批集中供地情況進行預判。

長三角和珠三角重點城市第三批率先掛牌

部分城市完成全年供地計劃

受第二批供地整體延遲出讓影響，重點城市第三批集中供地節奏加快。截至2021年11月18日，深圳、廣州等11城完成第三批次地塊集中掛牌，出讓時間集中在11月底和12月初，預計其他重點城市短期內也將陸續掛牌，保證年內完成三批次地塊出讓。

從區域分布來看，率先掛牌城市多數集中在長三角和珠三角區域。從供地結構來看，廣州、成都等城市加大優質地塊供應，核心區地塊建面比重較第二批有所回升。從供應規模來看，已掛牌第三批宅地的11城中，除廣州、成都外其他城市宅地供應量普遍接近前兩批供應量的均值。從計劃完成率來看，廣州、無錫、蘇州和南京四城宅地計劃供應完成率超過100%，沈陽前兩批供應量已超過全年計劃，福州、濟南、成都計劃完成率達到9成，深圳、合肥計劃完成率較低。從實際成交完成率來看，無錫完成三批出讓，實際成交完成率達到105%，而廣州、南京和成都等城市第二批集中供地流拍和撤牌情況嚴重，當前成交完成率均在6成左右，預計全年實際成交完成率不足9成。

其中，無錫第三批集中供地推出20宗涉宅用地，其中17宗地塊底價成交，3宗地塊溢價水平較低，市場延續低溫態勢，但無流拍和撤牌地塊出現。

重點城市第三批供地土拍規則微調

出讓條件較二批供地呈現四大優化方向

整體來看，已完成第三批次地塊掛牌11個城市的土拍規則有所微調，但依舊遵循自然資源部對重點城市第二批供地的要求，最高溢價、出讓方式等均有所延續。其中，無錫和廈門上半年完成第二批供地未調整土拍規則，第三批供地跟進調整，明確競買人開發資質要求，加強購地自有資金審核，下調最高溢價;南京禁馬甲要求趨嚴，增加“與該競買人之間存在直接或間接持股關系的企業均不得同時與該競買人報名競買(含聯合競買)”要求。

此外，廣州、南京、蘇州等城市對第三批次地塊的出讓條件有所優化，主要體現在四個方面：

優化一：部分城市下調保證金比例，取消聯合拿地和保證金捆綁限制，房企參拍資金門檻降低

蘇州、南京等城市下調部分地塊保證金比例，其中蘇州除吳江外其他區域地塊保證金比例由50%下調整至30%;南京和無錫第三批主城區部分地塊保證金比例由30%下調至20%;福州第三批地塊保證金比例全部設定為20%(二批部分地塊保證金比例為50%或100%)。此外，南京第三批供地取消二批部分地塊的“不得聯合競買”限制，福州允許未競得房企參與符合保證金條件的其他宗地的競買，進一步降低房企參拍資金門檻和資金占用成本，預計第三批供地流拍和撤牌情況將有所好轉，中小型房企拿地機會或將有所增加。

另外，第二批流拍和撤牌較為嚴重的重慶、武漢、長沙等城市部分地塊保證金比例要求也相對較高，第三批供地或將跟進下調保證金比例。

優化二：部分城市對房企開發資質要求有所放松，房企參拍資質門檻降低

南京第三批次地塊對房企開發資質要求有所下調，其中第二批部分地塊要求二級及以上開發資質，而三批全部地塊均下調為三級及以上開發資質。由此，重慶第二批供地全部地塊要求二級及以上開發資質，杭州要求房企一年以上開發資質，第三批供地均存優化預期。

優化三：部分城市“限房價、定品質”等試點規則有所優化，項目利潤空間改善

廣州、深圳等城市調整此前二批部分試點規則，其中廣州南沙和黃浦區取消“限房價”試點，南沙區進一步取消“未來銷售50%房源傾斜無房家庭”要求;南京對“定品質”要求做出調整，江北新區全部地塊取消“綠色建筑二星標準”要求，建鄴區河西板塊地塊增加外立墻高品質材料要求。“限房價、定品質”等試點規則優化下，預計項目利潤空間有所改善，房企拿地預期或將增加。

優化四：部分城市放松土地出讓金支付限制，或一定程度緩解房企流動資金壓力

無錫三批次地塊50%首付款的支付時間較二批次延后20天，而廣州、蘇州等城市對土地尾款支付限制有所放寬，其中廣州部分三批次地塊取消一個月內一次性付清總價的要求，允許最長六個月內付清;蘇州多數三批次地塊未披露地塊市場指導價，即取消房企因競價較高觸發提前一個月付款的限制，直接或間接降低了房企的流動資金壓力。

重點城市二批回爐地塊重新掛牌

出讓條件在降門檻和保利潤兩方面有所優化

截至2021年11月18日，已掛牌的11個城市第二批30多宗回爐地塊重新掛牌。整體來看，濟南8宗、南京一宗回爐地塊較二批出讓條件未變化，深圳一宗回爐地塊變化相對較小;廣州、合肥部分地塊下調初始樓面價或取消原二批配建要求，成都部分地塊上調清水房最高限價，預計項目利潤空間將有所改善;南京、蘇州等城市回爐地塊的初始價格變化不大，但保證金比例、開發資質、聯合競買限制等出讓條件有所優化，房企參拍門檻下降。

總結：

綜上所述，上海、深圳等11個城市率先完成第三批次地塊掛牌，掛牌城市主要集中在長三角和珠三角區域，供應量普遍接近前兩批供地的均值。目前掛牌城市第三批次地塊出讓條件保持嚴中有松，遵循自然資源部的土拍規則要求，對房企購地自有資金來源審查和禁馬甲等要求不變，對房企開發資質、地塊保證金比例、配建和品質要求、土地款繳納時間等方面有所放松，降低房企參拍資質和資金門檻，提高部分回爐地塊的利潤空間。

9月底以來，中央連續釋放維穩信號，指導金融機構加快落實“兩個維護”要求，銀行信貸端邊際改善，廣州和佛山等城市下調房貸利率。10月央行發布公告，個人住房貸款環比9月多增1013億元，銀行按揭額度緊張態勢有所改善，但信貸端邊際改善傳導至市場端仍需過程，按揭放款和開發貸等資金到位尚需時間，且不同區域、不同客戶會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間相對有限。

此外，地方一方面在人才購房補貼、預售條件、公積金貸款等方面出臺扶持政策，促進合理的住房需求正常釋放，平穩市場預期;另一方面響應“維護購房者合法權益”要求加強預售資金監管，優先保障工程進度和交付質量。

因此，四季度市場調整和短期流動資金壓力仍在，房企重點工作仍是加快銷售回款，保障現金流安全。重點城市第三批供地對房企購地自有資金來源的審查要求未變，疊加無錫第三批供地市場熱度較低，預計第三批供地市場或將延續整體低溫態勢，城市間和城市內市場熱度保持分化，部分城市出讓條件優化下流拍撤牌情況或將有所改善。

關鍵詞： 第三批集中供地 土拍規則 融資環境 全年供地計劃