11月23日，中指研究院在上海成功舉辦“2022中國房地產市場趨勢及投資策略閉門研討會(華東)”。

中指觀點

短期房地產市場預計延續調整，政策已邊際修復但需時間傳導到銷售端;長期需求仍在，更需把握結構性市場機會。

(1)預計短期內樓市調整趨勢不改。預計11-12月，全國銷售規模將繼續回落，房價漲幅進一步收窄，新開工面積下降態勢難改，開發投資增速回落。部分城市存在邊際修復預期但政策環境仍較為嚴格。

(2)近期地產信貸已實質性改善，但傳導到樓市尚需時間。9月底以來“穩地價、穩房價、穩預期”，央行不斷釋放信貸邊際改善傾向。房地產合理的資金需求正在得到滿足。

(3)房地產稅試點低稅率、有免征是共識，但需關注試點城市短期需求端影響。房地產稅征收影響需求預期，試點城市短期銷售量價均可能調整，但長期影響中性。

(4)長三角區域經濟增長動能強勁，樓市長期健康發展具備韌性支撐。長三角多數城市GDP增長較快。雖受2020年疫情影響，長三角的經濟增長動能猶在，且樓市發展具備韌性。從城市群的發展格局上愈發圍繞強一二線城市及都市圈核心成員城市。受大環境影響，長三角樓市短期存調整壓力，中長期具改善型需求支撐。不同能級城市的住宅、土地市場出現較為明顯的分化趨勢。

房企觀點

房地產企業需要更加注重打造自身品牌價值，投資回歸價值主義和長期主義。未來房企經營業態或將更加綜合、復合化，因此需要多維度持續提升內功。當前時點下可適當關注收并購機會。

(1)房地產企業需要更加注重打造自身品牌價值，投資回歸價值主義和長期主義。未來的市場周期波動不斷縮短，房企需要回歸經營的本質來看待債務杠桿。從城市價值的判斷上需要回歸本質，尊重市場客觀規律，未來對于城市的研究以及客戶的研究愈發重要。

(2)未來房企經營業態或將更加綜合、復合化。以往很多開發企業的經營模式是以單一住宅為主，相比之下，很多多業態復合經營的地產開發商(商業不動產、酒店地產、商業寫字樓、產業園區、物流和數字園區等)的資產屬性和資產價值以及資產結構是優于高周轉住宅類型開發企業的，長期持有型不僅是壓艙石，也是試金石。

(3)開發企業需要多維度持續提升內功。從專業精度上金流、利潤和各項財務指標的精算是細節決定成敗的關鍵;從資源深度上需要業內從業機構差異化的獲取投資機會和資源，從而以差異化市場競爭帶來新的增長的點;從資源轉化上頭部企業已著手布局產業孵化，自帶產業與政府溝通，為地塊賦能創造價值。

(4)當前時點下可適當關注收并購機會。同業間可在區域投資、融資渠道、合作開發等方面加強交流合作，拓展收并購機會，降低承債壓力的同時尋求共同發展。

金融機構觀點

行業運行邏輯、信用創造機制均有所改變。當前基本面角度庫存處相對低位，資金面角度供給側調控效果顯現。當前市場環境下，政策創新尚有空間。

(1)從基本面角度，當前庫存處相對低位，但2022年樓市難見V型反轉。本次房地產周期預計持續較長，開工、竣工、投資同步下調的現象歷史罕有。

(2)房地產行業信用創造機制已發生轉變，房地產領域REITs及股權投資或有較大發展空間。一方面是對房價預期的轉變影響抵押品的價值的評估，另一方面更加關注主體信用。通過REITS可以實現長短錢置換，通過股權的方式形成長期解決方案，也有助于房企解決剛性剛性兌付問題。

(3)從資金面角度，供給側調控效果疊加顯現，房企流動性階段性承壓。一方面是貸款集中度管理提高了融資門檻，另一方面預售資金監管致房企受限資金增加。此外房企項目層面的股權合作導致個別企業的風險被鏈式放大。

(4)在當前市場環境下，供給側政策創新尚有空間。當前庫存處相對低位，但2022年樓市難見V型反轉。本次房地產周期預計持續較長，開工、竣工、投資同步下調的現象歷史罕有。以當前核心一二線城市的市場供求關系來看，未來政策需要保持定力，保持市場熱度平穩，但從金融防控的角度，“穩地價、穩房價、穩預期”，“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益“，供給側結構性調整也需要更多的政策創新。

最后中指控股CEO黃瑜女士為本次會議進行了總結發言。本次會議在復盤2021年房地產市場發展邏輯、預判2022年市場變化趨勢及分析企業融資環境的同時，更加希望通過經驗的交流，觀點的分享為各大投資機構及房地產開發企業投融資提供決策參考。本次會議為金融機構與房地產企業搭建了交流平臺，進一步促進了雙方合作，為行業穩定發展將起到積極作用。

關鍵詞： 中指研究院 房地產 投資策略 房地產稅