作者 | 劉瑩

出品 | 焦點財經

進入2022年以來，房地產行業已在融資端和市場端迎來諸多利好。但從機構披露的最新統計數據看，當下的房地產市場還未走出低谷期，降溫態勢仍在持續。

據中指院統計，2022年1月，百強房企的銷售額均值已經降至61.8億元，同比降幅達23.1%。其中，銷售規模超百億房企僅15家，相比去年同期減少14家；超50億房企22家，相比去年同期減少31家。

百強房企四大陣營皆有不同程度的下滑。其中，第一陣營（百億以上）房企的銷售額增長率均值為-24.0%；第二陣營（50-100億）為-31.3%；第三陣營（30-50億）為-33.8%；第四陣營（30億以下）為-16.2%。

各陣營房企的門檻均值也有下降。其中，TOP3房企的門檻值同比下降45.6%；TOP10房企的門檻值同比下降27.3%；TOP30房企的門檻值同比下降28.3%；TOP50房企及TOP100房企的門檻值同比分別下降29.1%及45.4%。

另據Wind數據，截至目前（2月8日），A股已有64家房企披露了2021年的業績預告。其中，僅7家預增；占比一成；18家預減，16家續虧，13家首虧，更有11家房企虧損額度超過10億元。

二季度市場或逐步回暖

欠佳的銷售表現影響了房企的拿地熱情。中指院指出，受春節和集中供地及各類金融調控政策影響，2022年1月，其所統計的50家代表房企拿地總額同比降幅達到了88.8%。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水向焦點財經表示，一方面，去年1月房企的業績基數較高，影響了今年與去年的比值。另一方面，2021下半年以來，房地產銷售劇烈下滑，盡管目前政策上正在進行邊際改善，但市場仍在深度調整，恢復需要時間。

她預計，3月份兩會以后，各地將積極落實因城施策，釋放住房消費需求，從而帶動房地產市場回暖。二季度開始，房地產銷售也會逐漸回升。

億翰智庫的判斷與劉水的說法不謀而合。其指出，預計2022一季度大幅放寬房地產政策的幾率較低，但3月中旬是個關鍵節點。因3月中旬市場熱度與第一輪集中供地的熱度關聯較大。參考去年數據可知，第二、三輪集中供地中，各城市地方國企需投入約50億來承擔民企投資收縮的部分，這對于各地級市而言壓力較大。地方政府也會有更高的積極性去主動推進市場熱度。

“此外，今年總體經濟要保持5%的增長，若地產增長過慢或出現負增長將對全年經濟目標的實現產生較大阻礙。因此，不排除后期會有更為積極的政策出臺來穩定房地產發展”，億翰智庫稱。

在億翰智庫看來，一月房企較弱的推案意愿也是影響房企銷售表現的重要因素。時下，企業預售資金監管并未大幅放松，這影響了房企推案意愿。此外，不少房企目前正處于工程款結算高峰期，重點不在推案。

“購房者對未來經濟總體的預期、收入的預期及房企按時交付能力的預期還不明朗，多處于觀望狀態，購房意愿不強也影響了銷售表現”，億翰智庫稱。

展望2022年，劉水認為，上半年因市場銷售、融資等改善有限，預計房企壓力仍然較大。下半年，隨著各地政策落地，房企壓力也將明顯好轉。

西南證券統計顯示，一月以來，已有15個城市先后出臺購房鼓勵措施，下調公積金貸款最低首付比例、提供購房補貼等皆包含在內。

中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜預計，當前行業政策環境改善預期進一步明確。各地全面落實因城施策，預計房地產市場調整壓力較大的城市，后續會加強對首套及二套住房的信貸支持。

但由于政策顯效需要時間，部分前期調整較早及需求支撐力度強的城市，隨著利好政策落地，市場有望回暖。但大多數城市依然需要一段較長的市場調整周期，短期購房者置業情緒或難有明顯改觀，陳文靜稱。

當前購房者置業意愿如何？據中指院，2022年1月，僅13%受訪者計劃在半年內買房，環比下降5個百分點；計劃半年到1年內和1~2年購房的占比分別為38%和32%。政策風向雖有所轉暖，但購房者預期較弱。

企業償債壓力依然較大

融資方面，據中指研究院監測，2022年1月，房企融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環比下降16.6%，單月融資規模更有連續11個月同比下降。由此可知，去年末行業推出的積極金融政策，在發債執行層面還未得到明顯改善。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星指出，2019年至2021年1月，房企的融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，在全年融資總額的占比為12.2%、9.4%和15.1%。可以說，房企在1月的融資情況對全年而言至關重要。然而，今年1月的融資總額不及上年的三分之一，未能形成良好開局。多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

尤其是，此前行業出現的美元債信用危機事件對不少民企的再融資形成較大沖擊，時下不少房企的海外融資信譽有待恢復。這一點，從數據中也可窺見一斑。據易居研究院，1月，房企境外債發行規模相較2021年同期大幅下降了24個百分點，平均票面利率則同比大漲263個基點。當下房企發債仍以境內債為主，且存在結構性分化。

繼招商蛇口試水發行首單并購債后，華潤置地及華潤萬象生活等也成功獲批發行了較大額度的并購債，還在市場上掀起了不小的并購風浪。有分析師預計，“隨著并購融資通道的打通，行業收并購積極性受到調動。加強項目層面的轉讓與兼并收購力度，有望緩解出險房企的資金壓力，加快市場出清。”換言之，在收并購發債、貸款等政策支持下，“收并購”有望成為出險房企的“上岸”新路徑。

經歷過艱難前行的2021年后，房企在2022年的償債壓力依然不小。貝殼研究院指出，2022年同樣是房企的償債高峰之年，年內近萬億債券將會到期。其中1月、3月、4月及7月到期債務規模超過千億，而當前房企月均發債規模僅不過500億元。在銷售下行的背景下，面臨償債壓力的房企仍需積極尋求更多維的融資渠道和方式，以順利渡過難關。

降低負債仍是當下房企的重中之重。今年一月，包含時代中國控股、中梁控股、金輝控股、旭輝控股、龍光集團等在內的房企均曾回購公司債券以降低負債，龍湖集團、融創中國等則推出了與市值管理相關的分拆物業上市及增厚現金流相關的配股募資舉措。

其中，龍湖表態將分拆龍湖智創于港股上市，融創中國則表態以15.3%折價配售4.52 億股募資。龍光集團更是加碼回購力度，先后回購約400萬股公司股份，還回購了2000萬美元公司票據，這在一定程度上傳遞出了公司現金流穩定的信息，也部分改善了公司市值。

房地產行業的“利空”消息何時才能全部出清？據克而瑞研究中心判斷，經過5年的高位運行后，行業下行并真正迎來負增長時代已然成為共識。新一輪“穩增長”下，一部分“救市”政策的出臺或將重新激發行業信心，屆時開發投資規模才有望企穩回升。

這個時間會有多長？克而瑞指，今年一季度，行業仍將處在下調筑底過程中。花旗研報則指，預計5月開始，房企銷售才有望回穩。

關鍵詞： 房地產“利空”何時出清?