焦點財經訊 4月12日，“2022觀點物業大會”在廣州舉行。受地產行業信用風險波及和影響后，物企間的競爭格局在不斷演化，物企的經營獨立性面臨著考驗，如何往更深、更廣的維度發展和飛躍，成為本次會議的討論重點，焦點財經一線直擊。

潮起之時，政策筑基與資本助推，走向高速發展和擴張。新的一年，隨著行業逐漸步入新的階段，未來還有哪些想象和賽道？12日上午，第一場主題討論會圍繞“沖破藩籬”主題展開，世聯行首席技術官黎振偉擔任主持，旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌，新城悅服務集團首席戰略官尤建峰，越秀服務集團執行董事兼常務副總裁、越秀物業總經理毛良敏，建業物業副總經理付秋生進行了討論。

物企無需為股價一時漲跌“焦慮”

物企在過去幾年發展良好，現在則面臨一定困境，2021年港股51家物管公司，77家股價在下跌，業內人士如何看待這個現象？

新城悅服務集團首席戰略官尤建峰表示，2021年下半年開始，很多上市物業公司的股價有非常明顯的下降，包括新城悅服務。他認為有四點原因，一是開發商面臨現金流危機，特別是民營背景的開發商物業公司，導致資本市場對物業公司的發展有一些顧慮；二是由于物業公司是地產開發商子公司的，開發商在自己出售項目無望的情況下也在低價出售自己的物業公司，造成了資本市場對物業公司信心進一步的打擊。

三是對于像新城悅在內一些經營比較穩健的公司，2021年下半年新城悅房地產板塊也停止了拿地，雖然沒有產生大的危機，但是未來增長前景可能沒那么樂觀，對應到資本市場，對于物業公司的估值會受到一定的影響；最后則是由于整個地產行業系統性的風險，資本市場對于房地產及其房地產產業鏈產生了一個比較大的負面情緒，導致對所有物業公司股價非常大幅的打折。

旭輝永升服務集團有限公司董事兼總裁周洪斌分享了自己的觀點，他認為資本市場有漲有跌，投資人和企業家要保持平穩的心態。當初物業行業上市有高估值，原因在于物業行業是存量+增長的市場，不受經濟波動的影響，而且物業行業是輕資產，好的物業公司現金流豐富，還有政策扶持。

周洪斌判斷物業行業今年會有一定的回歸，這個時候就看價值本身的估值。物業行業大的邏輯沒有變，資本市場第一要看增長，在增長的前提下再看有沒有質量，第二個看利潤，第三個看現金流。他表示，作為上市企業無須為了股價一時的漲跌做什么準備和思考，關鍵要做一個可以長期發展的，服務行業預期的戰略，堅持長期主義，腳踏實地用專業匠心去兌現每一個承諾，保持適度的分紅回報、價值評估，股價交給投資人去做，他認為這是一個健康發展的正道。

社區增值服務是物企第二增長曲線

物管行業被社會與投資機構看好，然而現實中的物管企業卻存在產出慢與非高收入的矛盾。業內人士如何看待物管公司的價值和地位，又是如何規劃、支持、考核發展？

越秀服務集團執行董事兼常務副總裁、越秀物業總經理毛良敏表示，物管行業有著幾個價值。第一個是專業產生的服務價值，第二個是通過專業管理帶來不動產價值的保值和增值。好的物業管理在房子未來五年、十年，甚至二十年之后給社區帶來不一樣的價值；第三個是在一些重大事故的處置過程中的價值體現，如臺風、暴雨等；第四個是基層社會治理過程中，物業管理行業體現了很多的社會責任和價值，比如疫情期間，可以看到有物業管理服務的小區和沒有物業管理服務的小區完全不一樣。

毛良敏介紹了越秀的“1+4+4+5”的核心戰略，即“1”是以長期主義堅持做好服務品質，聚焦4個核心業態，住宅、商業、TOD和城市服務。做好4大核心業務，以及5個核心能力的建設。

物企最值得把握的業務機遇是什么？付秋生認為，不管處于什么樣的時代，身處服務行業，只有從客戶出發才能更好的獲得更大的發展機遇。

企業目前最大的或者最值得把握的業務機遇，就是社區增值服務領域。建業物業副總經理付秋生談了三個角度。從信任度的角度來講，優質的物業服務可以獲取業主黏性和忠誠度，這也是挖掘增值增殖服務價值和實現品牌溢價的切入口；從政策角度來講，政府不斷推出社區便民服務，發展社區商業，解決物流配套支持，希望通過刺激消費帶來經濟的增長；從行業發展趨勢來看，新的語境下都在尋找企業的第二增長曲線，社區增值服務正在成為新的增長點。

付秋生表示，如果想在社區增值領域獲得更加的機遇，必須做到的第一點是，具有高度整合公司內部外部、企業上下游優質資源的能力；第二是圍繞業主需求打造差異化、特色化的王牌服務產品；第三萬變不離其宗，就是基礎服務是根本。持續通過扎實的基礎服務不斷提高業主對企業品牌的信任度，進而降低交易成本，提高交易的效率。

物企要降低對母公司的依賴

物企與母公司之間是什么關系，物企如何更好的自足、健康、可持續的發展？尤建峰以新城悅為例，目前他們正在不斷降低對新城控股業務關聯的占比，目前下降到20%左右。他表示，物管企業要有長遠的視角，努力提高整體的運營質量，不斷提高自己獨立市場競爭的能力，在客戶滿意的基礎上豐富服務，在同一個客戶身上能夠挖掘更多的價值。

物企如何做好長期主義？周洪斌認為，要回到本心，他們團隊堅持續健康穩定發展的思路，堅持平臺+生態的策略，堅持五年十倍的戰略，堅持四輪驅動的策略，堅持以客戶為中心，堅持依靠不依賴，大股東可以依靠，不能依賴，堅持有所為，有所不為，堅持以員工利益第一原則，堅持做難而正確的事情，從而去構建生態。為了應對2025年以后行業新形勢發展對能力的要求，去年他們高管換了60多個。

毛良敏以越秀為例，分享了實現增效的幾個創新方式。一個是機制創新，嘗試讓一線最小的單元激發他們的經營活力和服務熱情；二個是薪酬體系的創新，三是服務方式的創新，做到所有服務在線，所有管理動作在線，所有客戶行為在線；四是供應鏈管理創新；五是商業服務創新，如大量引入和使用FM理念，關注寫字樓里面使用者的健康，工作人員的高效，還有整棟樓怎么樣更高效綠色，提供更好的服務。

付秋生分享了建業的創新與改革，首先要回歸物業企業本身的本質，實現角色的轉化，其次是強化法律意識，對合規性有明確的認知。最后他特別提到，希望更多的媒體能站在專業的角度去采訪、分析物業服務領域的一些糾紛案件，客觀地來運用法律條款界定彼此的一些行為，推動整個物業行業良性的發展，讓業主和物業的關系更加融洽。

關鍵詞： 物業公司 資本市場 增值服務