文/樂居財經鄧鑫妮

(資料圖片)

京城佳業（02210.HK）的名字乍一看不像是做物管的，既沒有現如今大受追捧的“智慧”元素，也沒有體現“物業”二字。

但是憑借獨特的胡同業態，京城佳業順利闖關，成為第50家在港交所掛牌的物企。

突擊上市，后勁卻稍顯不足。復盤京城佳業上市近九個月時間的資本表現，股價下挫、成交量長期冷淡；盈利情況也延續了上一年的整體走勢，營收增長而凈利率低位潛行。

8月5日，京城佳業公布了部分2022年中期財報內容。公告顯示：京城佳業營業收入約6.66億元，凈利潤約5309.72萬元，凈利率7.97%。

京城佳業吃到了胡同物業的紅利，但一招鮮吃遍天卻有些困難。據最新透露的凈利情況，其盈利依舊處于低位，7.97%的凈利率與2021年港股物企平均13.76%的凈利率水平相比，低出5.79個百分點。

資本層面，京城佳業的股價變動停留在7月26日，近期換手率為“0”。

今年5月，京城佳業拉來旅文集團做外援，在海南成立合資公司從事政府物業服務。其他業態也在外拓，收購了卓聯物業60%股份，加碼商管業態。

淡化“胡同標簽”，布局海南，京城佳業能否走出“低速困局”？

挑選國資伙伴

海風吹去幾分燥熱，咸濕的空氣彌漫在海灘。7月20日，一身干練著裝的京城佳業董事長張偉澤現身三亞。

與三亞旅文集團商業運營管理有限公司（簡稱“旅文集團”）共同成立的佳業旅文（海南）城市服務有限責任公司（簡稱“佳業旅文”），是本次考察的重點。

“深耕三亞市場，擴大京城佳業在海南的知名度和品牌影響力。”張偉澤言簡意賅道明目的。

與旅文集團的合作還要追溯到兩個多月以前。

5月11日，京城佳業發布公告稱，公司與旅文集團訂立發起人協議。

根據發起人協議，京城佳業將與旅文集團成立合資公司，合資公司主要將于海南省三亞市從事政府物業服務以及其他物業管理延伸服務等業務。

次日，公告內容已經落地。佳業旅文注冊資本1000萬元，其大股東為京城佳業，持股51%，余下49%股份由旅文集團持有。

旅文集團為獨立第三方，是一家由三亞旅游文化投資集團有限公司全資持有的公司，其最終實益擁有人為三亞市國有資產監督管理委員會。

京城佳業稱，通過成立合資公司，公司將擴大京外市場規模，進一步拓展全國服務版圖，有利于公司經營收入和品牌。

從京城佳業的服務版圖不難發現，從北至南，其業務濃度有所減弱。據2021年財報，其在海南尚未有業務落地。

與國資背景的企業談合作，京城佳業諳熟于心，旅文集團如此，更早之前收購北投集團旗下商業物業也是如此。

京城佳業內部，住宅和非住宅的規模相差近40個百分點，但是對物業管理服務的貢獻度相差不到一成，換言之其非住宅業務的收入水平更高。

4月29日，京城佳業收購了卓聯物業60%股份，后者原本的大股東是北京市國資委旗下的北投集團。

卓聯物業主營商業物業，但這并非京城佳業的傳統強項，該業態面積僅約130萬方，占總在管面積的4%。

京城佳業上市的時間并不長，但僅公告的兩筆外拓，合作伙伴都是與其有著相同背景的國資企業。

低速困境

胡同、北京、國資……京城佳業身上的記憶點并不少，但這些特點往往是把雙刃劍。

偏保守的國資物企，往往會陷入成長性差、盈利能力較低、發展速度遲緩的窘境，想要沖破枷鎖激發活力并不容易。

已經過去的2021年業績，京城佳業多項數據排在上市物企末端，規模漲幅、營收漲幅、凈利率和毛利率等關鍵業績指標均低于上市物企平均值。

去年末，京城佳業總收入12.25億元，同比增長12.29%；總在管面積約3160萬平方米，同比略微上浮8.8%。

截至2021年12月31日，京城佳業合約管理面積約為3408萬平方米，其中2021年新增約312萬平方米，同比增長10.1%；其中大部分為關聯方輸送，獨立第三方僅新增69.7萬平方米。

同期，京兆佳業在管面積約為3160萬平方米，較上一年同期增長8.8%。而其來自第三方項目的在管面積約為1290萬平方米，占比40.8%，余下近六成為關聯方輸送。

除了規模增速較低，京城佳業的毛利率水平也不算高。截至去年末，其整體毛利約為2.73億元，毛利率22.3%，低于上市物企平均30%的毛利率水平。

京城佳業整體毛利率水平較低，與其增值服務發展成色不足有關。一般而言，社區增值服務往往是物企拉高整體毛利率的一把利器，然而京城佳業的社區增值服務毛利率水平僅有16.3%，在所有上市物企中吊車尾。而非業主增值服務36.5%毛利率相對可觀，業務體量占比卻并不高，營收1.45億元，在總收入中占比11.8%。

凈利率雖然多年來穩定增長，但基數小、漲幅低，2022年上半年也僅有7.97%。2018年-2021年，其凈利率分別為4.51%、4.89%、6.3%、6.87%。

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