焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 盼盼 9月份即將結(jié)束，傳統(tǒng)樓市旺季之一的“金九”再度缺席。

【資料圖】

統(tǒng)計(jì)顯示，9月27個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估成交面積約1413萬(wàn)平方米，環(huán)比上月持平，同比下降25%。其中，二三線城市總成交僅1100萬(wàn)平方米，環(huán)比下降3%，同比降32%。

事實(shí)上，自7月中央政治局會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策用足用好政策工具箱”以來(lái)，全國(guó)多城已加大政策寬松力度。

今年三季度，全國(guó)121省市累計(jì)出臺(tái)148次放松政策，主要涉及放松限購(gòu)、放松限貸、放松限價(jià)、放松限售、放松公積金貸款、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼、調(diào)降土拍門檻。

不過(guò)，市場(chǎng)供求和成交都沒(méi)有迎來(lái)明顯回暖的跡象，房企銷售表現(xiàn)依舊低迷。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，1-9月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%，增幅不及往年同期。同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場(chǎng)降溫明顯，業(yè)績(jī)基數(shù)較低。

9月27日，民營(yíng)房企模范生旭輝因一則“天津一項(xiàng)目非標(biāo)逾期”的市場(chǎng)消息，再度點(diǎn)燃市場(chǎng)悲觀情緒，引發(fā)多個(gè)優(yōu)秀房企股債下跌。

面對(duì)疲軟的樓市，近日，央行、財(cái)政部接連“放大招”，購(gòu)房者迎來(lái)重磅利好，一時(shí)間成為行業(yè)熱點(diǎn)，堪稱又一個(gè)“930新政”。

9月29日晚，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消新發(fā)放首套住房貸款利率下限。

《通知》明確，該政策針對(duì)的是今年6-8月新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，時(shí)間是在2022年底前。

易居研究院智庫(kù)中心提供的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，至少有23個(gè)城市符合條件，普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大或持續(xù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的城市。

其中，二線城市8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽(yáng)。三線城市15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽(yáng)、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽(yáng)和桂林。

多名業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來(lái)，5年期以上LPR已經(jīng)下調(diào)3次，累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前符合條件的城市首套房貸利率基本執(zhí)行的是4.1%下限水平。

一位長(zhǎng)期跟蹤研究金融和財(cái)富的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到銀行盈利問(wèn)題，此次利率下調(diào)底線要高于存款利率。如果按照5年期定期存款利率在2.7%-2.8%來(lái)計(jì)算，考慮到銀行的息查和手續(xù)費(fèi)收益，房貸利率空間應(yīng)該在3%-4%之間。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)保守估計(jì)，首套房貸利率或降到與經(jīng)營(yíng)貸類似的3.6%-3.7%左右的水平。

“房貸利率的下調(diào)可以降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，是鼓勵(lì)購(gòu)房者入市的常見(jiàn)手段，目前的信貸政策對(duì)剛性需求的購(gòu)房支撐達(dá)到寬松之最。本次通知是階段性執(zhí)行，有效期至年底”，諸葛找房建議，若確實(shí)需要購(gòu)房且有足夠首付能力的購(gòu)房者可抓住入市時(shí)機(jī)。

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，房地產(chǎn)的穩(wěn)定作用更加突出。該政策有利于正處于觀望階段的住房需求及時(shí)入市，提振市場(chǎng)活躍度，促進(jìn)四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)加快企穩(wěn)。

廣發(fā)證券分析師則提醒稱，“該政策窗口期為三個(gè)月，部分城市計(jì)劃明年購(gòu)房的居民可能提前到四季度，關(guān)注后續(xù)是否會(huì)透支明年的部分需求。”

除了階段性調(diào)整差別化住房信貸政策外，9月30日下午，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告稱，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析稱，9月29日，央行階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，主要傾向于剛性需求。9月30日的政策則利好改善性住房需求釋放，鼓勵(lì)居民改善當(dāng)前住房條件，真正落實(shí)了中央多次強(qiáng)調(diào)的支持剛性和改善性住房的需求。

王小嬙舉例稱，按照以往賣房需要繳納的個(gè)人所得稅額度等于網(wǎng)簽值與原值差額的20%，如果網(wǎng)簽值200萬(wàn)，原值100萬(wàn)，需要繳納的個(gè)人所得稅為20萬(wàn)。按照新政策，如果賣方在賣房后一年購(gòu)買新住房，且新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

“該政策的實(shí)行使得換房的成本降低，有助于居民改善性需求的釋放，加強(qiáng)了房屋市場(chǎng)的流動(dòng)性。9月以來(lái)，無(wú)論是中央還是地方城市，政策松綁的力度逐步加大，在階段性寬松政策的支持下，四季度剛性需求和改善性需求齊并進(jìn)，預(yù)計(jì)10月的市場(chǎng)進(jìn)一步回升，同時(shí)四季度有望成為今年樓市成交的高峰期”。

關(guān)鍵詞： 個(gè)人所得稅 剛性需求 轉(zhuǎn)讓金額