2021年，融融春風(fēng)并不屬于房企，而是轉(zhuǎn)身光顧了它們的物業(yè)公司。

市值超兩千億、營收過百億、業(yè)績增幅超100%……年報披露期，物業(yè)公司成為鎂光燈下的明星，不僅對過往業(yè)績滿心欣喜，還紛紛制定宏大的增長目標(biāo)，如沖擊全球第一、營收過千億，整個行業(yè)充滿了躍進(jìn)之風(fēng)。

資本市場同樣不乏熱情，據(jù)第一財經(jīng)記者統(tǒng)計，在目前45家上市物企中，有16家市值過百億，6家市值反超地產(chǎn)母公司，行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)(06098.HK)總市值已沖到2400億港元左右，市盈率也達(dá)75.43倍。

去年下跌盤整的陰霾仿佛已一掃而空，頭部公司紛紛拋出驚人的增長計劃，為股價增長注入信心。一位券商分析師告訴第一財經(jīng)，目前資本市場依然最為看重物管企業(yè)的流量，也就是在管面積和簽約面積。因此，為符合資本市場期待，物管公司多數(shù)計劃通過收并購、外拓等助力目標(biāo)實現(xiàn)，為此不惜耗費數(shù)億資金、犧牲利潤率。

然而，投資者會一直買賬嗎?截至目前，已有雅生活服務(wù)(03319.HK)、世茂服務(wù)(00873.HK)等多家物企毛利率下跌;因物業(yè)費提價較難，收并購標(biāo)的質(zhì)量難以保證，此前大肆擴(kuò)張的隱患已然顯現(xiàn)。

“如果不是靠增值服務(wù)，根本沒有利潤可言。”一位央企物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)，即便業(yè)內(nèi)幾家管理費較高的，利潤空間也極為有限。“民營房企毛利率動輒幾十個百分點，很多都要靠母公司輸送。”

百億營收俱樂部擴(kuò)容

物管行業(yè)的里程碑事件，發(fā)生在3月23日。當(dāng)天，因年報業(yè)績利好股市，碧桂園服務(wù)市值達(dá)到2155億港元，首超母公司碧桂園，中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中國恒大、融創(chuàng)中國等龍頭開發(fā)商也被甩在身后。

在房企一片風(fēng)聲鶴唳、市值表現(xiàn)趕不上銷售規(guī)模時，物業(yè)公司頗顯“另類”。這些從房企身上掉下來的“肉”，還處于蓬勃向上的生長期。

因背靠碧桂園，碧桂園服務(wù)可獲得大量在管面積，規(guī)模及業(yè)績增長確定性較強(qiáng)。截至2020年末，該公司在管面積約3.77億平方米，年內(nèi)營收約156億元，同比增長61.7%;凈利潤同比增長約61.9%至27.82億元。

市值規(guī)模第二的恒大物業(yè)(06666.HK)，同樣躋身百億營收俱樂部。以3月29日收盤價計算，恒大物業(yè)總市值1673.51億港元。2020年，該公司營業(yè)收入105.09億元，同比增長43.31%;凈利潤26.47億元，同比大增184.32%。

除了這兩家公司，綠城服務(wù)(02869.HK)、雅生活服務(wù)(03319.HK)去年營收也超百億。其中，綠城服務(wù)收入101.06億元，同比增長17.8%;雅生活服務(wù)期內(nèi)營收100.3億元，同比增長95.5%。

上市物企營收十強(qiáng)中，余下的依次為招商積余(001914)、保利物業(yè)(06049.HK)、華潤萬象生活(01209.HK)、中海物業(yè)(02669.HK)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)(01516.HK)，2020年營收分別為86.35億元、80.37億元、67.79億元、65.45億元、50.26億元、46.23億元。

從排名可見，盡管行業(yè)熱火朝天，但要想實現(xiàn)高營收，還需背靠規(guī)模大房企。再往下，彩生活(01778.HK)、金科服務(wù)(09666.HK)、永升生活服務(wù)(01995.HK)、新城悅服務(wù)(01755.HK)等8家物企營收在20億~40億區(qū)間，行業(yè)營收規(guī)模分布呈明顯的金字塔型。

因業(yè)績基數(shù)較小，物企營收增幅也較為可觀。目前市值超百億的選手中，去年營收增幅最高的為世茂服務(wù)，同比高達(dá)101.59%;增幅最低的為華潤萬象生活，同比增幅為15.40%，余下多實現(xiàn)四成左右增長。

如果說地產(chǎn)開發(fā)臨近夕陽，保持兩位數(shù)增長已然不易，物企則是“八九點鐘的太陽”。穩(wěn)定的現(xiàn)金流入、可觀的業(yè)績漲幅，一舉點燃了市場熱情，中海物業(yè)、恒大物業(yè)、碧桂園服務(wù)年內(nèi)股價漲幅分別達(dá)82.43%、74.50%、52.05%。

從市值規(guī)模看，碧桂園服務(wù)、金科服務(wù)、雅生活服務(wù)、綠城服務(wù)等總市值已反超地產(chǎn)母公司。千億市值選手包括碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤萬象生活，300億~500億港元的有6家，100億~300億港元的7家，百億以下的29家。

圈地勢頭將更加激進(jìn)

盡管業(yè)績漲勢迅猛，但物企的野心并未就此滿足。

2021年伊始，物業(yè)公司紛紛祭出規(guī)業(yè)績計劃，激進(jìn)、狼性、速度成為管理層口中的高頻詞匯。這批做地產(chǎn)起家、曾見證房地產(chǎn)黃金年代的人，將無處安放的熱情轉(zhuǎn)移到了物業(yè)領(lǐng)域，以彌補(bǔ)在地產(chǎn)上經(jīng)歷的降速和失落。

碧桂園服務(wù)是野心最蓬勃的企業(yè)之一。管理層表示，將力求2021年到2025年五年內(nèi)達(dá)成“千億營收”目標(biāo)，收入和利潤實現(xiàn)年復(fù)合增長率50%以上的增長。目前，碧桂園服務(wù)營收不到200億，上述目標(biāo)可謂激進(jìn)。

一般來說，物企營收來源包括基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、增值服務(wù)(包括社區(qū)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù))。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，中國百強(qiáng)物管企業(yè)的營收有八成來自基礎(chǔ)物管服務(wù)，來自增值服務(wù)的占比不到兩成。

反觀碧桂園服務(wù)，2020年，該公司基礎(chǔ)物管服務(wù)營收占比約55%，較上年度大幅下降;其他業(yè)務(wù)(包括社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、城市服務(wù)、「三供一業(yè)」及其他)合計占比則上升至45%，結(jié)構(gòu)更趨多元化。

在其管理層規(guī)劃中，千億營收將被拆分成幾個子目標(biāo)，其中物管服務(wù)未來會近500億，團(tuán)購、房屋經(jīng)紀(jì)等增值服務(wù)接近300億左右，商業(yè)商寫板塊營收會突破150億，城市服務(wù)則被期望突破200億。

為實現(xiàn)上述目標(biāo)，碧桂園服務(wù)密集進(jìn)入相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，如完成對環(huán)衛(wèi)行業(yè)龍頭公司滿國及東飛的收購，以及對文津國際保險經(jīng)紀(jì)公司、城市樓宇電梯海報運(yùn)營商城市縱橫的收購。年初更是將藍(lán)光嘉寶六成股權(quán)收入囊中。

恒大物業(yè)、綠城服務(wù)、雅生活、金科服務(wù)的擴(kuò)張計劃同樣驚人。恒大物業(yè)執(zhí)行董事兼總經(jīng)理胡亮在業(yè)績會上表示，“2021年恒大物業(yè)在管面積目標(biāo)要突破6億平方米，力爭成為全球規(guī)模最大的物業(yè)管理公司。”

綠城服務(wù)董事會副主席楊掌法表示，“5年內(nèi)，綠城服務(wù)整體營業(yè)收入，保底增長5倍”。按此增長率推算，2025年綠城服務(wù)營收目標(biāo)逾500億。

金科服務(wù)則提出營收“五年十倍”的計劃，要做大城市密度，做到西部第一。與此同時，希望2025年空間服務(wù)和增值服務(wù)做到1：1，打造1~2個核心增值服務(wù)賽道，堅持“服務(wù)+科技”策略，構(gòu)造服務(wù)壁壘。

雅生活對打造資本平臺的渴望更加強(qiáng)烈。“雅生活將保持高速增長，收入規(guī)模會增長40%以上，三年翻兩番。”管理層稱，希望雅生活市值能到千億，并通過對創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈的投資，孵化出新的千億產(chǎn)業(yè)平臺。

“大躍進(jìn)”式的增長目標(biāo)，單靠母公司支撐難以為繼，于是收并購成為物企的“必殺技”。譬如雅生活，未來來自股東的面積增長將占20%~30%，此外則是來自市場拓展的驅(qū)動，希望每年合約面積增長60%~70%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2020年上市物企完成66起并購，并購金額達(dá)96.3億元。但今年以來，截至3月28日，上市物企已斬獲5起并購項目，并購金81.9億，已是去年并購金額的85%。

資本夢背后的盈利隱憂

作為少數(shù)未分拆物業(yè)上市的規(guī)模房企之一，龍湖對此態(tài)度較為冷靜。

龍湖集團(tuán)創(chuàng)始人吳亞軍直言，龍湖今年也做了一些收并購，但集團(tuán)非常理性，不單純追求規(guī)模，要在規(guī)模和質(zhì)量之間尋找平衡。市值管理不是資本運(yùn)作，要將業(yè)務(wù)夯實，再通過財務(wù)數(shù)據(jù)逐年體現(xiàn)出來。

但從行業(yè)大趨勢看，物企最快捷的擴(kuò)張辦法便是靠資本驅(qū)動：在地產(chǎn)母公司之外尋找標(biāo)的，通過收并購納入囊中，短期內(nèi)在管規(guī)模便可大幅提升，進(jìn)而反映到財務(wù)報表上，刺激股價及市場表現(xiàn)。

雖然資本泡泡越吹越大，但物企并非高枕無憂。從2020年度業(yè)績看，多家公司盈利空間有所收縮，其中有的系受公共物業(yè)毛利率所累，多數(shù)則是受此前收并購標(biāo)的影響，第三方物業(yè)收費較低、盈利空間窄。

譬如，2020年彩生活三大主營業(yè)務(wù)均有所下滑，年內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收益為33.42億元，同比下降1.7%;增值服務(wù)收益2.56億元，同比下降36.1%;整體毛利率33.6%，相對去年下降1.7個百分點。

管理層表示，2020年彩生活主動調(diào)整了管理標(biāo)準(zhǔn)，集中主要力量進(jìn)行內(nèi)部梳理，主動進(jìn)行管理架構(gòu)優(yōu)化提升，且退出了一些低效益的項目，同時沒有進(jìn)行大量的收并購業(yè)務(wù)，致使規(guī)模增速有所放緩。

再看世茂服務(wù)，去年其發(fā)起9起收并購及市場拓展動作，在管面積升至1.46億平方米，其中來自獨立第三方的在管面積占比增至64.8%。但是，世茂服務(wù)期內(nèi)整體毛利率為31.4%，較上一年下滑2.3個百分點。

“對于所收購公司和新承接的項目在收購之初，毛利率水平普遍較低，整合也需要一定時間，從而導(dǎo)致年內(nèi)毛利率下降。”世茂服務(wù)在年報中表示。

實際上，這些并非個案，物業(yè)公司盈利難其實是普遍困境。

一家央企物業(yè)負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)，集團(tuán)利潤非常低，如果不是靠增值服務(wù)，根本沒有利潤可言。即便業(yè)內(nèi)萬科、綠城等管理費較高的，利潤空間也極為有限。“所以民營房企毛利率動輒幾十個百分點，都是靠母公司輸送的。”

除此之外，物業(yè)費提價困難在業(yè)內(nèi)也極為普遍。除去物企自家在管項目不說，通過第三方并購來的標(biāo)的，大多屬于業(yè)內(nèi)中小型企業(yè)，服務(wù)水平、管理效率、盈利空間等均難以保證，雙方磨合均需要較長時間。

從業(yè)務(wù)類型看，相較于傳統(tǒng)物管服務(wù)，增值服務(wù)毛利率水平普遍較高。但其中，非業(yè)主增值服務(wù)被稱為“關(guān)聯(lián)房企向物企輸送利益的暗道”，主要依托開發(fā)商進(jìn)行房屋咨詢、代理銷售等業(yè)務(wù)，收入依賴地產(chǎn)母公司。

社區(qū)增值服務(wù)則是依托社區(qū)流量入口，進(jìn)行社區(qū)團(tuán)購、美裝家居等一系列線下轉(zhuǎn)化。但是，到目前為止，還沒有物業(yè)公司探索出成功的商業(yè)模式，最早入局的彩生活已經(jīng)“妥協(xié)”，稱傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)才是根基。

消費者對此也存有爭議。近日陜西西安一小區(qū)反映，小區(qū)一級物業(yè)費為2.2元/平方米/月，但開發(fā)商稱要再加0.8元的增值服務(wù)費。居民對此難以接受：開發(fā)商一直未出具一級物業(yè)服務(wù)證明，這些錢交的值嗎?

“目前在高市盈率下，物企存在被高估的情況，行業(yè)分化也開始顯現(xiàn)，已有企業(yè)出現(xiàn)盈利疲態(tài)。靠圈地擴(kuò)張，短期可刺激資本市場反應(yīng)，長期還是要關(guān)注盈利質(zhì)量及其可持續(xù)性。”一位業(yè)內(nèi)券商分析師表示。

對野心勃勃的物業(yè)公司來說，回到服務(wù)、回到社會才是打造品牌的根基。上調(diào)物業(yè)費、成功吸納第三方標(biāo)的，都需要服務(wù)品質(zhì)、業(yè)務(wù)認(rèn)可做支撐。

在3月25日舉行的2021觀點物業(yè)大會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長朱中一直言，在拓寬融資渠道的同時，上市物企要處理好規(guī)模擴(kuò)張和提高效益的關(guān)系，切實做好服務(wù)，提高效益，夯實企業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)。

他還表示，可利用融到的資金，支持老舊小區(qū)改造，改造后的小區(qū)和增設(shè)的服務(wù)項目，可通過業(yè)委會和業(yè)主大會等法定必要程序，在合規(guī)前提下酌情提高管理費、收取專項服務(wù)費，不斷豐富服務(wù)內(nèi)容，促進(jìn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司