10月13日，上海第二輪土拍正式落下帷幕，囿于土拍大環境的轉冷，素有“房企兵家必爭之地”名稱的上海沒能逃離土地流拍，臨近地塊公開出讓之日，7副處于偏遠位置，交通不變和利潤偏薄的地塊終止出讓。

同以往土地市場相比，上海此次略顯冷清。不僅出讓宗地因競買人數小于上限改為掛牌出讓，在連續三日的土拍中，國企和央企開發商斬獲頗豐，攬獲超七成地塊；民企熱情則消退不少，一方面參拍民企數量下降，另一方面抱團取暖現象普遍，近三成地塊由各房企組成的聯合體競得，且這些聯合體中大多出現國資身影。

最終，上海已出讓20宗涉宅用地以480.07億元成交，11副地塊底價出讓，僅9副地塊出現溢價，平均溢價率3.15%；出讓面積超113.55萬平方米，預計未來至少供應1.6萬余套新房。

土地的冷熱往往是判斷市場的信號。疊加調控趨嚴和信貸監管持續收緊雙重壓力，從上海9月份和十一黃金周的成交量及成交面積上看，上海樓市面臨降溫壓力，同比雙雙下跌。但從劇增的訪客數量看，上海樓市依然存在火熱一面。可見在樓市下行背景下，上海需求依舊堅挺，展示出了極大的韌性和抗跌能力。

從土拍情況看，核心地段和政策利好板塊土地依然受眾房企青睞。隨著上海第二輪住宅用地拍賣結束，將會有新的樓盤不斷入市，疊加近日政府“救市”動作頻頻，業內人士預測，市場或在第四季度開始回暖。上海作為抗跌能力強的領頭城市，待市場回暖之時，當前觀望情緒獲得突破口，上海定會率先反彈。于購房者而言，上海依然具備未來值得配置的優質資產。

脫穎而出的自貿區臨港

自貿區臨港無疑是土拍中最矚目的存在。在上海第二輪集中供地，自貿區臨港因共推出5宗涉宅地而成為此輪供地大戶。土拍第三日上午，臨港三幅地塊集中開拍，分別以0%、8.62%、8.93%溢價率順利出讓，三幅地塊樓面價均值為15300元每平方米。

自2019年《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》正式公布，臨港新城作為對標國際競爭力最強的自由貿易區，政府多次出臺政策保障產業導入和人口引入，致力于打造未來的城市新區，臨港從鮮有問津變為房企掘金之地。

臨港房價也在不斷上漲。中原地產顯示，9月份臨港新城已成為板塊成交TOP5，成交均價達33150元每平方米。安居客數據顯示，臨港新城樓盤2021年1月平均單價為29136元每平方米，至今年10月已上漲至31215元每平方米。

從售樓處訪客數量看，臨港的樓盤最受購房者青睞，到訪人數居9月份TOP1。舉例來看，臨港新城核心區位項目遠洋紅星臨港天鉑認購率接近300%。臨港的出圈得益于新房板塊均價在整個上海排名相對靠后，為更多剛需人群提供承擔空間；更重要的是，臨港當下建設現狀以及城市規劃奠定其未來升值基數。

2020年臨港經濟指標保持強勁增速，有觀點認為，上海臨港（600848）無疑會成為上海經濟的重要一極，將來或有可能追趕深圳。經濟增速的前進離不開產業的布局。目前集成電路、生物醫藥、人工智能、民用航空四大核心產業布局已基本落成，未來還將布局綠色制造、氫能兩大新興產業。

今年8月，上海政府發布臨港“十四五規劃”，2025年培育形成智能新能源汽車、集成電路、高端裝備制造3個千億級產業集群；引進培育高層次人才不少于100名，常住人口達到80萬左右；出行生活方面，“規劃”指出，將加快兩港快線、鐵路等交通建設，教育醫療養老均有相關政策保障。

值得一提的是，上海土拍機制的完善和房地聯動價的實施，保證房價漲幅穩定，意味著未來臨港房價可以預判。從上海第二批集中供地房地聯動價看，臨港主城3.3萬元每平方米的價格低于資源同樣傾斜的其他四大新城。而從板塊優勢上看，臨港則更勝一籌。此次出讓的五幅地塊中，有四塊彼此相鄰，這意味著該區域未來或形成大規模生活居住區域。

值得期待的優質地塊

剛過去的十一黃金周，上海市場表現不算亮眼。商品住宅成交面積為1.34萬平方米，同比下降88%，在北上廣深四個一線城市中同比跌幅最大。除政策調控外，上海市場的遇冷與供應缺口有關，市場觀望情緒濃厚，部分樓盤甚至出現認籌完畢后關閉樣板面，不接待看房者的情況。

硬幣的另一面是訪客熱度不減，市場觀望情緒濃厚。上海成交下跌主要是推盤數量“缺口”。從訪客數量上看，上海9月份熱度較8月份有所回升。不僅售樓處來訪量環比8月上漲超3成，93%的新開盤去化率令上海成為去化效果最好的城市，遠高于廣州的69%。

市場的火熱亦推動價格的上浮。據中指信息監測，第三季度重點監測的14個重點城市老推新項目開盤價格中，上海平均上漲幅度位居第一，達3.24%；在新開盤的第四批次里，開盤均價上漲。

上海樓市的韌性吸引眾房企掘金。二輪供地中，唯一出讓的內環內宅地楊浦區江浦社區D-05地塊以41.4億元成交，住宅樓面價68060元每平方米。目前楊浦江浦房地聯動價為10.99萬元每平方米，周邊已開盤項目保利天匯前期以同樣價格出售。

除內環內的地段優勢外，該地塊臨近兩條地鐵線路，多條公交環繞；周邊重點學校、三甲新華醫院、購物中心等資源配套同樣健全。

經過40輪激烈爭奪的閔行梅隴社區地塊最終以462100萬元總價成交，樓面價為43058元每平方米。該地塊目前被工業園包圍，雖距離地鐵站較遠，但周邊生活配套豐富，廣場、醫院、公園一一俱全。二手房最高單價達9萬元每平方米比肩中環。目前閔行梅隴社區房地聯動價為7.36萬元每平方米。極具優勢的房地聯動價格和未來高架和地鐵15號線的開通，以及復旦附屬實驗中學的加入，或將助力該板塊登上熱門。

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