與首輪集中供地政策下的“搶地”熱潮不同，二輪土拍急速降溫。其中，央企國企成為市場拿地主力。

文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

寸土寸金的一線城市，竟然也遭遇土地“流拍”了！

由于房企參與度不高，甚至有地塊無人報名，近期，北京、杭州等多個城市在開拍前夕，出現(xiàn)延期或者終止出讓土地的情況。盡管北京集中出讓的地塊多位于熱門或重點區(qū)域，但結果仍不樂觀。即便以往房企扎堆“搶地”的深圳，也在不久前有一宗地塊遭遇流拍。

自2021年以來，土地市場迎來重點22城“集中供地”新政。在新的土拍政策及行業(yè)形勢下，今年9月，已有14座城市完成了第二批集中供地。10月至今，北京、西安、杭州等熱門城市也加入供地行列。

不過，與首次集中供地政策下房企“搶地”熱潮不同，二輪土拍中，市場急速降溫，底價成交、流拍現(xiàn)象成為常態(tài)。究其原因，有房企人士對《中國企業(yè)家》感慨稱：“大家‘躺平’，主要還是沒錢了。”

現(xiàn)實確實嚴峻。

今年第三季度以來，國內重點城市銷售快速下行，房企回款下降，自身現(xiàn)金流持續(xù)趨緊，樓市明顯遇冷。疊加個別房企信用違約事件的沖擊，行業(yè)流動性壓力逐步加大。“地主家也沒余糧了，自然就沒有拿地動力了。”前述人士總結稱。

平安證券分析師楊侃認為，盡管土拍制度優(yōu)化后，第二批集中供地隱含了毛利率改善空間，但當前大多數(shù)民企會更注重財務安全，收縮投資。

楊侃提醒，預計短期內多數(shù)民企投資仍將保持謹慎，不排除第三批集中供地熱度進一步下降的可能。與之相比，具有融資優(yōu)勢的央企、國企仍將是市場拿地的主力。

重點城市土地流拍率走高

10月11日晚，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布公告稱，第二批集中供地劃中的26宗地塊延長掛牌競買時間。北京第二批集中供地，原定出讓43宗地塊。除去北京平谷1宗地塊提前成交，剩余42宗地塊中，僅有16宗接到報名。

多位房企相關人士稱，“無人報名”為此次土拍延期主因。無獨有偶，福州、成都、天津、濟南、青島等多個集中拍地的城市，均有多宗土地終止出讓，金華、嘉興等熱點城市的集中土拍也遇冷，導致今年第三季度土地流拍現(xiàn)象顯著增多。

值得注意的是，杭州、西安、上海等重點城市第二輪集中供地也出現(xiàn)了超高的“撤牌/流拍率”。杭州原計劃在第二輪集中供地中推出31宗地塊，但有10宗地塊競拍因“報名房企數(shù)量不足”而全部終止。西安也于次日發(fā)布類似公告，該城前后總計20宗地塊終止出讓。

相比首批集中供地的房企“搶收”熱潮，此輪供地的市場態(tài)勢截然相反。

平安證券統(tǒng)計顯示，首批集中供地整體較熱，22城平均溢價率達15%，較2019年（14%）、2020 年（13.1%）呈上升趨勢，部分熱點城市土地溢價率超30%，甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”現(xiàn)象。同時，在“競自持”或“競配建”出讓規(guī)則下，實際拿地成本和可售樓面地價可能更高，與政府“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”初衷相違背。為平抑市場土拍熱度，二次土拍規(guī)則重新部署。

今年8月，自然資源部從拿地資質、資金來源、溢價率、品質等方面下手，完善供地制度。隨后各地相繼調整土拍規(guī)則，調整內容涉及嚴格“雙限（限地價+限房價）”，引入“定品質”、“競品質”、“搖號”等機制取代“競自持”、“競配建”，下調土地溢價率上限，提高保證金比例及參拍門檻等。

在多位行業(yè)觀察者看來，土拍市場熱度已經從今年上半年的高熱態(tài)勢，轉向三季度“量價 跌”。重點城市流拍和撤牌率大幅上升，底價成交為主流。在第二輪集中供地新規(guī)“刺激” 下，整體溢價率趨于下行，尤其是今年9月的溢價率降至3.9%的歷史低位。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，第二輪集中供地中，14城中有7城的土地以底價成交，占比過半。此前首批供地較熱的成都、蘇州，此輪土地以底價成交的占比亦達到 50.7%、72.7%。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年9月重點城市土地流拍率已飆升至27%。其中，廣州第二批集中供地落幕后，流拍率達到 52%。

多因素抑制房企拿地意愿，

央企國企成為拿地主力

“集體躺平”，隱身于市，成為房企應對當下土地市場的主要策略。“現(xiàn)在房企都是以銷定產，銷售市場不景氣，拿地就沒底氣。”房企融資層面的相關人士對《中國企業(yè)家》稱。

更致命的是融資受限，“現(xiàn)在房企融資被限制得很死，許多城市都要求，穿透房企拿地資金來源，以前我們還可以到市場上找非標、前融甚至過橋這些資金拿地，現(xiàn)在不行了。”前述人士發(fā)出感慨，“如果都用自有資金拿地，哪兒來那么多錢？”

市場不確定性所帶來的壓力，從未像現(xiàn)在這樣，如緊箍咒一般縈繞在房企頭上。有房企人士表達了擔憂，“政策和市場預期不明朗，如果拿錯地，很有可能會把企業(yè)拖入危險境地。”

在楊侃看來，房企資金端存在“內外交迫”窘境，樓市調控頻頻加碼，疊加按揭端收緊，致房企回款壓力增加，同時房地產金融審慎管理持續(xù)顯效，房企出于財務安全考慮，往往會趨于“以銷定投”的審慎拿地策略。

“部分地塊的土拍規(guī)則對房企利潤端的改善相對有限，二批供地拿地緊迫性不及首批，均制約房企拿地熱情。”在楊侃看來，從已完成二批供地的城市來看，熱點地塊隱含毛利率提升空間。高價地及熱點區(qū)域地塊，測算毛利率區(qū)間位于10%~33%，平均毛利率為20%。

有房企人士坦言，在多重條件限制下，盡管溢價水平有所控制，項目最終盈利水平有限。亦有龍頭房企相關人士對《中國企業(yè)家》表示，穩(wěn)健型房企一般會預備三到五年的“糧草（土地儲備）”以備后期消化，因此某一輪次的土拍表現(xiàn)，不會對其整體拿地計劃造成太大影響。

就北京而言，合碩機構首席分析師郭毅表示，在第二批集中供地中，利潤空間收窄、成本壓縮、銷售情況不容樂觀的前提下，房企對于地價的判斷會更加謹慎。因此，部分地價高、限價抬升，去化難度大、周期長的地塊，難以受到房企青睞。

相比北京首次集中供地30宗，累計攬金1110億元的盛況，10月13日，北京第二輪集中供地落幕，17宗地塊總成交金額約為513億元。其中，國企表現(xiàn)尤為亮眼，首開、中鐵置業(yè)、北京城建等央企國企將大部分地塊納入麾下。此外，中海最為活躍，報名8宗土地，最終攬入一半。

在北京的這輪土拍中，僅龍湖和懋源兩家民企有所收獲。環(huán)顧全國，二輪土拍明顯降溫的同時，央企國企已經成為土拍市場的拿地主力。

9月28日，深圳完成第二批集中供地出讓，成交的21宗土地中，拿地企業(yè)以央企國企為主；此前一天，廣州第二批集中供地落幕，成交的23宗地塊中，央企國企貢獻了90%以上的成交金額。事實上，在首輪土拍中，央企國企拿地的勢頭同樣強勁。

究其原因，中泰證券（600918）研究所分析師陳立解釋稱，央企國企融資成本低，且回款較好，現(xiàn)金流較為充裕，拿地能力較強。此外，目前土地公共屬性越來越強，許多土地出讓，配套有基礎建設、公共服務設施開發(fā)的需求，在此背景下，更需央企國企發(fā)揮作用。

綜合來看，第二輪土地集中供應中，由于緩解債務壓力、存量土儲不足以及中小型房企退出市場，民營企業(yè)拿地能力相對弱化，拿地積極性不高。

10月12日，武漢市第二批集中供地結束，累計成交40宗，成交總金額347.79億元。其中，近七成地塊被國企或地方平臺公司所拍下，落地項目涉及保障房、產業(yè)配套、企業(yè)總部等。“（武漢此輪土拍結果）大力推進了保障性住房建設，提升了城市品質和產業(yè)能級，也起到了穩(wěn)定市場的目的。”中指研究院華中首席分析師李國政稱。

融資環(huán)境逐漸開始利好房企

在“流拍”愈演愈烈的態(tài)勢下，已有個別城市嘗試“托市”。9月21日，武漢土地市場網發(fā)布公告稱，對接下來要出讓的地塊情況做出調整。有行業(yè)人士將其總結成三類方式：復雜地塊推行現(xiàn)場掛牌、降低保證金繳納要求，以及主動撤銷有瑕疵地塊等。

“武漢的做法，帶有很強的托市意味，對于各地政府的土拍策略具有啟發(fā)意義，”前述行業(yè)人士對《中國企業(yè)家》稱，“一些有瑕疵的土地要少交易，或盡量讓房企拿地的環(huán)節(jié)輕松點，形成良好的土地市場營商環(huán)境。”

10月15日，據(jù)央視財經報道，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

前述言論，被不少行業(yè)人士認為是“融資放松”的信號。貝殼研究院高級分析師潘浩對《中國企業(yè)家》表示，這是針對目前市場環(huán)境的“正視聽”。近期房企普遍面臨較大流動性壓力，金融體系在前期“去杠桿、防風險”的思路下，部分機構執(zhí)行得比較緊。

“現(xiàn)在是要求回到常規(guī)軌道上來了。”潘浩稱。

10月20日，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，目前房地產市場出現(xiàn)了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。

此外，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場價格正逐步恢復正常。

“這可以看出，房地產積極信號正在釋放，房企和購房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”潘浩稱。從近期城市調控來看，8月底以來，長春、哈爾濱分別出臺了有關房地產平穩(wěn)發(fā)展的調控政策，主要從降低預售監(jiān)管條件、增加人才購房補貼以及延長公積金貸款房齡等角度出臺調控政策。

潘浩表示，房地產收緊調控的政策在今年8月達到高峰后，隨著市場回落。房企在去杠桿和銷售降速的雙重壓力下面臨較大風險，近期的系列信號有助于房企經營回歸平穩(wěn)，并逐步通過穩(wěn)健經營消除部分房企的高負債風險。

“當前房地產市場復雜多變，市場存在調整壓力。房企仍需較強的市場研判能力、資金調度能力、營銷鋪排調整能力，才能將機會轉換為業(yè)績。”關于行業(yè)整體拿地態(tài)勢，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水稱。

在他看來，房企投資的容錯率越來越低。不同區(qū)域和層級城市的城鎮(zhèn)化結構性發(fā)展機遇，乃至城市內部不同板塊發(fā)展機遇，都將進一步考驗企業(yè)的決策。

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關鍵詞： 一線 城市 頻現(xiàn) 土地