近期，管理層頻頻發(fā)聲“維穩(wěn)”房地產(chǎn)市場(chǎng)。

10月21日，國(guó)新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位、明確“三穩(wěn)”目標(biāo)的前提下，對(duì)銀保監(jiān)會(huì)主要工作進(jìn)行了五方面的闡述，重點(diǎn)包括積極落實(shí)房貸集中度政策、保障剛需群體信貸需求、配合各地做好房地產(chǎn)調(diào)控、嚴(yán)管房貸領(lǐng)域的違法違規(guī)行為、加大對(duì)租賃住房的金融支持。

在保障剛需信貸方面，銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。目前，銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

房貸利率年內(nèi)首降

今年以來(lái)，由于樓市調(diào)控政策頻出，地產(chǎn)行業(yè)降溫明顯，房企融資壓力倍增。中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)首席檢查官王朝弟披露，截至9月末房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個(gè)百分點(diǎn)。

隨著融資受限及“償債潮”的到來(lái)，今年已有多家房企陷入債務(wù)危機(jī)，其中不乏新力、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等上市公司，昔日“百?gòu)?qiáng)”房企協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)更是走上了破產(chǎn)重整的道路，債務(wù)違約的陰霾迅速籠罩整個(gè)行業(yè)。

在此背景下，管理層的多次表態(tài)又給地產(chǎn)行業(yè)吹來(lái)了“暖風(fēng)”。

10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾司長(zhǎng)認(rèn)為部分金融機(jī)構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，未來(lái)將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放；10月20日金融街論壇，劉鶴表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”同日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出，在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常……

“暖風(fēng)”頻吹，10月份，房貸利率也迎來(lái)年內(nèi)首次下調(diào)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份多達(dá)20城房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降，其中有9城首套、二套房貸利率均下調(diào)。整體來(lái)看，全國(guó)90城首套及二套房貸利率分別為5.73%、5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。“這是年內(nèi)首次環(huán)比下調(diào)，也代表著信貸環(huán)境有所改善。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示。

下調(diào)城市除了廣州、深圳外，多為三四線(xiàn)城市。其中，洛陽(yáng)、湖州、廣州、中山、襄陽(yáng)、達(dá)州、無(wú)錫、泰安等城市于10月首套房貸利率下調(diào)幅度均超過(guò)10個(gè)基點(diǎn)。值得一提的是，洛陽(yáng)首套房貸利率較上月下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，為所有城市中下調(diào)幅度最大。

“維穩(wěn)”并非“解綁”

銀保監(jiān)會(huì)的再次發(fā)聲，也給政府近期的“維穩(wěn)”動(dòng)作新添一筆，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為或?qū)⑹堑禺a(chǎn)行業(yè)“回暖”的信號(hào)。

潘浩告訴《》記者，“結(jié)合昨日劉鶴、潘功勝的表態(tài)，可以看出房地產(chǎn)積極信號(hào)正在釋放，房企和購(gòu)房者貸款及融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”其指出，8月房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策數(shù)量達(dá)到高峰后，隨著市場(chǎng)回落房企在去杠桿和銷(xiāo)售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，近期的系列信號(hào)有助于房企經(jīng)營(yíng)回歸平穩(wěn)，并通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)逐步消除部分房企的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，釋放積極信號(hào)，并非意味著“解綁”地產(chǎn)行業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，“當(dāng)前政策風(fēng)向有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，并不能解讀為調(diào)控的松動(dòng)，只是解決房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展中遇到的問(wèn)題。”其認(rèn)為，利率問(wèn)題不是問(wèn)題的核心，最關(guān)鍵的是信貸額度問(wèn)題，當(dāng)沒(méi)有額度的時(shí)候，利率再低都是空談。

宋紅衛(wèi)告訴記者，由于涉房貸款額度管控，造成房企重要的資金通道即銷(xiāo)售回款也陷入困境，并且供應(yīng)鏈上也開(kāi)始擠兌開(kāi)發(fā)商，造成項(xiàng)目停工，部分房企想“以?xún)r(jià)換量”，但是一紙“限跌令”把這條路也堵上了，在一定程度上講，房地產(chǎn)行業(yè)已陷入困境。如果不調(diào)整信貸政策會(huì)有更多的房企出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，任由事態(tài)擴(kuò)大有可能會(huì)導(dǎo)致行業(yè)危機(jī)。

此外，宋紅衛(wèi)也提出了解決構(gòu)想，“未來(lái)只有調(diào)整按揭貸款的額度，促進(jìn)房企銷(xiāo)售順利回款，才是盤(pán)活當(dāng)前房企困境的唯一出路。”因此可以根據(jù)實(shí)際城市住房需求，尤其是保障城鎮(zhèn)化過(guò)程中合理的剛需購(gòu)房者，不能因?yàn)轭~度緊張就停止剛需貸款。

事實(shí)上，目前已有部分地區(qū)在逐步放開(kāi)銀行貸款額度。

10月21日市場(chǎng)有消息傳出，“青島建行、工行貸款額度將全面放開(kāi)，其他行也在陸續(xù)跟進(jìn)恢復(fù)正常放款；且部分銀行表示，目前的額度比之前要寬松一些。”此外，也有中介稱(chēng)，排隊(duì)等款的時(shí)間有所縮短。

“房貸最艱難的時(shí)期或?qū)⑦^(guò)去。”中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒評(píng)論道，目前青島商業(yè)銀行房貸方面出現(xiàn)變化，房貸放款速度也開(kāi)始提升，合理住房個(gè)貸需求將得以滿(mǎn)足，信貸審批時(shí)間縮短，房企的現(xiàn)金流壓力也將得到一定程度的緩解。

住房金融高級(jí)分析師陳斌也對(duì)記者表示，近期政府的一系列表態(tài)和舉措，歸根到底主要還是為了“維穩(wěn)”，一方面不會(huì)延續(xù)讓房地產(chǎn)成為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ瑫r(shí)還要維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于房貸利率的下降，其認(rèn)為也是因勢(shì)利導(dǎo)，此前百余次的調(diào)控過(guò)于嚴(yán)厲，現(xiàn)在適度的放緩，將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“軟著陸”。 

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