文 |浙商證券（601878）首席經濟學家 李超 / 張浩

>>核心觀點

日本保有環節房地產稅有固定資產稅和都市計劃稅，重在補充低層級政府財力，用于城市發展和公共支出，調節作用有限。日本房地產稅對我國有一定借鑒意義：房地產稅可增加低層級政府財力、有助于提振地方積極性、完善減免政策發揮稅收調節作用，促進共同富裕。

>> 日本房地產稅體系相對龐雜，保有環節房地產稅存量計征、比例稅率

日本房地產稅體系相對龐雜，在諸多環節征收，保有環節房地產稅是構成市町村稅收收入的重要地方稅，當前由固定資產稅和都市計劃稅組成，兩者在納稅人、計稅依據、繳納方法等方面保持一致。日本房地產稅對土地、房屋采取存量計征方式，每個財政年度分四期繳稅，每年應繳稅額的確定需要考慮三個因素，應稅基礎是每三年進行土地、房屋評估登記確認的價值，稅率采取比例稅率，固定資產稅標準稅率1.4%，都市計劃稅則為0.3%，此外還需結合屬地差異、個體差異進行減免，最終實際繳稅額=應稅評估額*稅率-減免額。

>> 日本房地產稅：重在填補地方財源，服務地方公共支出

日本保有環節的房地產稅更多注重財政性功能，重在補充地方稅源，服務于地方政府的公共開支需要，這是其財政體制、稅目設置、歷史沿革等因素決定的。1）二戰后日本開征房地產稅，主要目的是增加財產收入服務于日本戰后經濟重建、滿足政府在民生等公共服務領域的支出責任等。2）日本采取分級財政體制，地方政府面臨較大的財權和事權不匹配問題，保有環節房地產稅是日本市町村政府重要的稅收來源。3）從稅目設置上也可以看出房地產稅更多發揮財政性功能的特征。都市計劃稅是目的稅，征稅依據是專門用于滿足城市建設。

>> 日本房地產稅對我國有何借鑒作用？

日本房地產稅的調節作用對我國借鑒有限，主因在于：1）中日房地產稅設立的初衷不同，日本重在補充稅源，我國則是基于配合房地產宏觀調控，更側重房地產稅的調節作用。2）中日房地產市場發展階段不同，日本處于泡沫破裂后的長期低迷期，我國房地產市場發展仍處于成長期，擴大供給的必要性較高。3）日本經濟增長較為依賴消費和科技進步，而房地產對我國經濟增長起決定性作用。

日本房地產稅征管對我國財稅體制改革有一定積極借鑒作用，主要表現在三方面：1）房地產稅對低層級政府財力支持力度較大，但規模有限，且無法替代中央轉移支付。2）提振地方積極性，更好發揮稅收調節作用。日本政府給予地方政府一定自主權，有效調動地方政府積極性推進城市發展和公共支出。當前我國實施因城施策的房地產調控政策，在房地產稅領域適當給予地方政府一定自主權，既有助于提升地方政府積極性，又與房地產的宏觀調控機制相吻合，有助于更好地發揮房地產稅的調節作用，促進房地產市場平穩運行。

3）完善多環節房地產稅體系，通過適當減免政策發揮稅收調節作用，促進共同富裕。日本房地產稅體系的稅目多、環節多，我國未來房地產稅若拓寬環節，可以適當參考。日本保有環節房地產稅有豐富的減免措施，能夠更好地發揮稅收調節作用。我國在共同富裕的大背景下，應合理建立各類減免措施，減輕中低收入人群和存量財富較少家庭的實際稅負，更好地發揮稅收的再分配調節作用。

風險提示

政策落地不及預期，改革超預期

目 / 錄

正 文

日本房地產稅體系龐大復雜

日本稅種較多、稅制復雜，房地產稅是重要地方稅。日本稅制較為復雜，是以直接稅為主的國家，可以分為所得稅、財產稅和消費稅三大類，其中對于個人和公司征收的所得稅是構成日本財政的主要稅收來源。消費稅自1989年起開征，對補充財政稅收有重要意義，未來重要性可能會進一步提升。日本采用分級財政體系，政府事權按國家―都道府縣―市町村劃分為三層。日本的稅收立法權集中在中央。中央政府不僅負責中央稅收的立法工作，還負責地方稅收立法工作。中央稅收簡稱國稅，由財務省稅收政策局和關稅局負責法案、修正案的起草工作，由內閣提交國會審議、批準，國稅主要以所得稅、法人稅、繼承贈與稅、消費稅等稅目構成。

日本地方政府雖然沒有立法權，但是具備一定的自主征管權限。 日本《地方稅法》規定了都道府縣和市盯村政府可征收的地方稅稅目以及各種地方稅的課稅對象、計稅依據與稅率，同時也以法外稅的形式賦予地方政府在《地方稅法》規定的稅目之外課稅的權限。日本地方稅包括都道府縣稅和市町村稅，除地方消費稅由國稅部門代為征收外，其余地方稅均由地方政府設立的稅務管理部門負責征收。地方稅則以財產稅為主，近期市場關注度較高的保有環節房地產稅便隸屬于地方稅，是日本市町村級政府的重要稅源。

日本房地產稅體系龐大，保有環節房地產稅僅有固定資產稅和都市計劃稅。從全球范圍來看，房地產稅歷史悠久，各國的房地產稅在征稅范疇、計價基礎、主體等方面有諸多不同，廣義房地產稅是房地產業各個環節所涉稅收的總和，即在開發、流轉和保有等環節征收的房地產稅。日本房地產稅體系即使如此，對房地產在多個環節征稅，比如在新建、增建、改建時需要繳納不動產取得稅、印花稅、消費稅等，在出售時繳納轉讓所得稅、住民稅，房屋登記時繳納登記稅等等。近期市場熱議的房地產稅并非廣義房地產稅，特指保有環節的房地產稅。未來我國出臺新政增加房地產稅試點范圍，也特指保有環節的房地產稅。日本保有環節的房地產稅僅有兩種，固定資產稅和都市計劃稅。我們認為，在錨定保有環節房地產稅后，參考日本的相關稅收經驗有助于推動我國房地產稅的落地。

日本保有環節的兩項房地產稅可以合并分析。我們認為，日本保有環節的兩項房地產稅可以合并分析，固定資產稅與都市計劃稅在納稅人、計稅依據、繳納方法等都與固定資產稅相同，且兩者通常一并征收，都在征稅依據上存在差異。固定資產稅作為市町村普通稅，和其他稅、地方轉讓金、地方債等一起納入財政統一用于市町村財政支出，主要用于民生、教育、公債支出以及土木費這四個主要領域。而都市計劃稅是目的稅，用途明確，主要用于以《都市計劃法》為依據的都市規劃項目和以《土地區劃整理法》為依據的土地整備開發項目，包括：1）修建道路、都市高速鐵路、停車場、自行車停車場等交通設施；2）修建公園、綠地、廣場、墓園等公共場地；3）修建供水管道、供電供氣設施、下水道、污水處理廠等場所或設施。

日本房地產稅采取存量計征、比例稅率，實際繳稅額需要計稅基礎和減免因素。日本房地產稅對土地、房屋采取存量計征方式，“存量”基本涵蓋了全部土地、房屋，土地包括水田、旱田、住宅地、礦泉地、池沼、山林、牧場、原野以及其他種類，房屋則包括住宅、店鋪、工廠、倉庫等。房地產稅的納稅人是每年1月1日作為土地、房屋所有者登記在冊的居民；房地產稅一個財政年度分四期繳稅，分別在2月、6月、9月和12月。日本房地產稅實際繳納稅額需要考慮三要素：1）稅率；2）房地產稅計稅基礎；3）減免額。首先，日本房地產稅采用以比例稅率，固定資產稅的標準稅率是1.4%，都市計劃稅的稅率是0.3%。其次，計稅基礎是房屋和土地在課稅臺賬中登記的價格，土地、房屋的價格是每三年重新評估一次用于計算房地產稅。其三，減免條件有兩類，一方面是普適性的免稅點，一個居民在市町村的各個區域內擁有一定的房地產稅免稅額度，土地和房屋分別為30萬和20萬日元；另一方面根據屬地差異、個體差異等存在于一定的特殊減免，比如由于房價過快上漲導致的房地產稅增長過快可以減免一定稅負，對小規模非住宅用地的房地產稅進行減免，對待拆除的老舊小區、危房等減免，同時新建住宅、現有住宅翻新改造等也會有相應的減免。綜上，日本納稅人實繳的房地產稅可以通過以下兩個公式計算得到：

固定資產稅=應稅評估額 * 1.4% - 減免額

市計劃稅=應稅評估額 * 0.3% - 減免額

日本房地產稅實繳如何計算？我們以一個例子進行說明，假設2018年2月在23區內的土地上新建了住宅。土地面積150m2，屋的總樓面面積100m2（木結構2層建筑）。土地以及房屋的價格（評估額）等分別如下，土地2020（令和2）年度的價格45,00萬日元、2019（令和元）年度固定資產稅課稅標準額6,75萬日元、2019（令和元）年度都市計劃稅課稅標準額14,700萬日元，房屋2020（令和元）年度價格6,00萬日元。則綜合考慮減免條件、應稅基礎等因素，2020年土地應繳固定資產稅和都市計劃稅分別為99750和22500日元，房屋應繳納的固定資產稅和都市計劃稅為42000和18000元，納稅人需繳納的2020年保有環節房地產稅共計182250日元。

日本房地產稅：重在填補地方財源，服務地方公共支出

日本保有環節房地產稅重在發揮財政性功能。正如前文所講，日本稅制復雜，設立了多類型稅目，廣義房地產稅涉及購置、出售、出租、保有、營業等多個環節的不同稅種，不同稅種一般意義上來說有兩大功能，分別是財政性功能和調節性功能。財政性功能反映在補充稅源、服務財政開支等方面，調節性功能則是對特定的經濟、社會、收入分配、行業等方面發揮調節作用，我們認為，日本保有環節的房地產稅更多注重財政性功能，重在補充地方稅源，服務于地方政府的公共開支需要，這是由于其財政體制、稅目設置、歷史沿革等因素決定的。

二戰后財稅體制革新，日本開征房地產稅補充稅源。美歐發達經濟體的房地產稅征收歷史較為悠長，亞洲范圍內，日本房地產稅體系發展較早，二戰后配合日本財稅體制革新，從1950年開始在多個環節征收房地產稅（固定資產稅、營業場所稅等），主要目的是增加財產收入服務于日本戰后經濟重建、滿足政府在民生等公共服務領域的支出責任等。

日本采取分級財政體制，保有環節房地產稅重在補充市町村政府的稅源。日本采用中央地方的分級財政體系，地方政府分都道府縣和市盯村，中央和地方在事權和財權方面進行劃分，財權方面分配方面，日本中央政府稅收占全國稅收占比在60%左右，地方政府稅收收入占比在40%，事權分配方面，中央實際支出占比僅為30%，地方實際支出在70%左右。可以看到地方政府面臨較大的財權和事權不匹配問題，一方面積極通過中央政府對地方政府進行轉移支付補充財力，日本于1954年頒布了《地方交付稅法》，將中央一定比例的個人所得稅、法人稅和酒稅等交付于地方政府；另一方面，地方政府需要積極增加本地財力，補充財源。日本保有環節房地產稅便扮演此角色，是日本市町村政府重要的稅收來源，但其占整體財政收入比重相對較低，占全部財政收入比重不足8%。

稅目設置目的決定了保有環節房地產稅更多發揮財政性功能。日本稅收體系在劃分稅種時，除了按征管機構分為中央和地方、按稅種特征分為直接稅和間接稅，還會按照稅目設置的目的劃分為普通稅和目的稅，我們認為，從保有環節房地產稅的稅目設置上也可以看出其更多發揮財政性功能的特征。日本保有環節房地產稅中，固定資產稅屬于普通稅，該稅收主要用于滿足市町村及政府的一般性開支，而都市計劃稅是目的稅，專門用于滿足城市建設費用，主要針對城市更新和改善方面，特別是下水道、公園、生活道路、學校、醫院等基礎設施和配套服務。我們認為，從稅目設置上可以看出日本房地產稅補充財力用于改善公共設施和服務的思路，更多發揮財政性功能。

日本房地產稅調節作用有限，房地產市場變化更多受經濟發展階段、人口、貨幣政策影響。我們認為，日本房地產稅的調節作用有限，一方面是現有房地產稅更多發揮財政性作用，用于補充市町村政府稅源。歷史上日本曾出臺過兩個稅種用于發揮調節作用，但均已經暫停征收，第一個是特別土地保有稅，1973年開征，2003年停征，屬于市町村稅，在于抑制空置土地的持有；第二個是地價稅，1991年開征，隸屬國稅，征稅目的是針對20世紀80年代末的泡沫經濟盛行、地價飛漲，試圖通過對土地所有者征稅來弱化土地所有者的土地財富概念，加強土地流動，提高土地利用效率，1998年停征。

另一方面日本房地產的整體變化更多受自身經濟發展階段、人口、貨幣政策的因素影響，20世紀50年代至21世紀，日本房地產發展大致分為三個階段：第一階段是二戰后至20世紀70年代，日本經濟處于高速增長期，城鎮化水平持續提升、有效勞動人口占比處于高位、財政及貨幣政策積極配合經濟的高速增長，日本房地產市場在此階段快速發展，1974年至1975年日本房地產市場出現第一次去泡沫化特征，但更多是由于經濟增速換檔、全球面臨成本推動型通脹沖擊和信貸調節收緊，房地產稅影響有限，1973年開征特別土地保有稅也并非主因。

第二階段是20世紀70年代至90年代初日本房地產泡沫破裂前，日本房地產市場穩步發展，全球經濟競爭力提升、日本城鎮化從市民化向著大都市群、海外資本流入和日元升值等因素是帶動房地產市場景氣的主要原因，特別是廣場協議之后海外資本流入和日元大幅升值推動了日本房地產的快速泡沫化。隨后20世紀90年代初日本房地產泡沫破裂，并非1991年開征的地價稅等房地產稅因素導致，而是日本央行連續加息收緊貨幣條件所致。

第三階段是日本房地產泡沫破裂后至今，泡沫破裂后日本房地產市場受到巨大沖擊，導致經濟增長也陷入長期低迷，疊加人口老齡化、產業空心化等因素，日本房地產也陷入長期低迷，21世紀后隨著經濟逐步修復，才得以企穩。

日本房地產稅對我國有何借鑒意義？

日本房地產稅對我國有何借鑒作用？我們認為調節作用可供借鑒的意義有限，財政性作用方面，日本房地產稅有助于我國房地產稅體系的建立，特別是稅目設置、調動地方積極性、針對性增加減免措施。

日本房地產稅的調節作用借鑒意義有限，主因在于三個方面：其一，中日房地產稅設立的初衷不同，日本保有環節房地產稅重在補充市町村政府財力，而我國房地產稅雖然也被視為地方稅，但更多是基于配合房地產宏觀調控，作為服務于房地產長效機制的一攬子政策工具之一，我國更側重房地產稅的調節作用。其二，中日房地產市場發展階段不同，日本房地產市場在20世紀90年代后進入長期低迷階段，而我國房地產市場發展仍處于成長期，配合居民收入改善和城鎮化帶來的剛需和改善性需求仍強，擴大供給的必要性較高，特別是一二線城市。第三，房地產對中日經濟的影響不同，日本作為發達經濟體一直以來消費和技術進步驅動經濟增長，而房地產是驅動我國經濟增長的重要基礎，考慮直接影響和上下游間接影響，對我國經濟增長起決定性作用。綜合來看日本房地產稅的調節作用對我國借鑒意義有限。

日本房地產稅征管對我國財稅改革有一定借鑒意義，我們認為主要反映在以下三個方面：

房地產稅對低層級政府財力支持力度較大，但無法替代中央轉移支付。日本保有環節房地產稅出臺伊始目標便是補充市町村的稅源，房地產稅對低層級政府財力的支持較為顯著，根據日本統計年鑒披露，1975年日本固定資產稅1.547萬億日元，占全部財政收入的7.2%、全部稅收收入的11.7%，占全部市町村政府收入的36.1%。雖然房地產稅可以補充日本地方財力，但相比中央轉移支付，顯然體量小得多，日本經驗顯示，地方發展依舊較為依賴中央政府的轉移支付。從我國角度來看，房地產稅作為重要的地方稅之一，可以對地方政府財力形成補充，但征稅規模有限，仍需要中央轉移支付對地方財政予以支持，無法形成替代。

發揮地方積極性，因地制宜地推進房地產稅發揮作用。日本與我國一樣采用單一制政體，立法權在中央，在房地產稅領域，日本中央政府給予了地方政府的自主權，特別是減免措施、稅率、應稅基礎等方面，這有助于調動地方政府積極性，進而因地制宜地推進本區域城市發展和公共財政發揮作用。我們認為，當前我國實施因城施策的房地產調控政策，在房地產稅推進過程中給予地方政府一定自主權，特別是在征稅范圍、減免條件、計稅基礎等方面，此舉既有助于提升地方政府積極性，又與房地產的宏觀調控機制相吻合，有助于更好地發揮房地產稅的調節作用，促進房地產市場平穩運行。

完善多環節房地產稅體系，完善減免體系，更好地發揮稅收調節作用。我們認為，日本房地產稅的稅目設立和減免體系對我國有一定的借鑒意義。一方面，日本房地產稅體系龐雜，征稅環節多且稅目豐富，各稅目可以有針對性地發揮作用。考慮房地產是我國支柱型產業，保有環節房地產稅擴大試點推進，未來房地產稅征收環節或存在增加的可能性，比如在租賃、增值收益等方面推進。另一方面，日本保有環節房地產稅有豐富的減免措施，如在房屋建設屬性、房屋面積、房屋類型等方面有不同減免設置，能夠更好地發揮房地產稅的調節作用，避免納稅人承擔超過自身應納稅標準的稅負。從我國角度來看，也是如此，在共同富裕的大背景下，房地產稅扮演了重要調節作用，我們認為應合理建立各類減免措施，減輕中低收入人群和存量財富較少家庭的實際稅負，針對性的調節高收入人群和財富多家庭的房地產稅，更好地發揮稅收的再分配作用，促進共同富裕。

風險提示

政策落地不及預期，改革超預期

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