11月4日，北京市住建委等發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂版）（下文簡稱《辦法》）向社會征求意見，《辦法》主要從提升資金監管能力、提高資金監管額度以及提升監管主體責任等維度出臺相關要求。

《辦法》旨在抑制房企出現資金鏈緊張、停工以及預售資金挪用等問題導致的無法按期交房、爛尾等情況發生，充分保障購房人合法權益成為業內共識。

對此，多位專家對證券時報 e公司記者表示，辦法對于當前預售資金繳存和使用亂象進行了管控，是防范房地產金融風險的重要舉措。此外，辦法中提及的“封閉管理”頗具亮點，后續在各地政策中有望體現。對于房企而言，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。

預售資金監管31條征求意見

近年來，“高杠桿、高周轉”開發模式疊加疫情影響，企業資金壓力凸顯，個別房地產開發項目出現資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況，引發社會高度關注，這也是北京擬出臺預售資金監管新政的一大背景。

11月4日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開征求意見稿）》

新修訂的《辦法》主要包括總則、一般規定、資金收存支取、監督管理四個部分31條。辦法顯示，針對當前存在的突出問題，實現資金“管好不管死”，修訂主要完善調整了“招標選取監管銀行”“實時共享政務信息”“提高資金監管額度”等方面。

針對監管銀行，《辦法》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。

監管銀行通過北京銀保監局金融專網和市住建委房地產交易管理系統實時共享房屋網簽和入賬信息，便于監管銀行掌握銷售情況和入賬資金。

在穿透審查方面，《辦法》明確市住建委及北京銀保監局通過金融專網共享開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗；穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

在入賬管理方面，《辦法》將現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽，即購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，確保預售資金及時足額直接入賬。

值得注意的是，《辦法》規定，預售資金重點監管額度可由各區根據企業信用水平、經營狀況、交付條件等因素綜合確定，每平方米不低于5000元，較此前大幅提高43%。

政策具有借鑒意義

“辦法最大的意義在于加強了商品房項目預售資金的監管力度，包括購房人定金和首付進入監管賬戶才能辦理網簽，此外預留充足建安成本每平米提升至5000元，避免爛尾事項的再次發生，后續會穩定市場。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉對e公司記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，此次政策在預售資金繳存、使用等方面明確了收緊的內容。在資金繳存方面，明確“先繳存定金等再開通網簽”的規定。此類規定，進一步提高了預售資金監管的迫切性。各類房企也沒法挪用相關資金，真正落實了預售資金的監管。北京此類政策具有非常好的導向，真正推進預售資金監管工作的有效開展。

“預售資金監管的目的是給預售制度打補丁，為了避免爛尾樓，當下房地產市場進入新周期，越來越多的房企出現了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩定，避免出現爛尾樓。”中原地產首席分析師張大偉對記者表示，北京之前就有過預售資金政策，這次政策更加細節，執行力度更大，而且針對項目穿透監管，避免之前出現過的個別項目設立額外賬戶，繞開資金監管。

另一方面，北京此次政策對于全國其他城市是有借鑒意義。監嚴躍說，預售資金監管有一個新提法，即“封閉管理模式”。最近兩年房企債務的問題增大，出現了暴雷等情況。“通過落實封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經營困難的項目，更好確保工程項目的建設。這也成為近期各地防范出現爛尾樓中所應該積極借鑒的政策。”

對于房企而言，該辦法將產生哪些影響也備受業內關注。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜告訴記者，整體來看，北京商品房預售資金監管趨嚴響應了中央近期推進“兩個維護”的要求，優先保障工程進度和交付質量，維護購房者合法權益。對房企而言，流動資金短期壓力增加，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。

“房企必須認識到，這個政策的基調是收緊，所以要關注此類預售資金監管下的操作和影響。尤其是要規范房企既有的預售資金繳存和使用方式，確保企業經營和資金方面的穩健。一些違規的操作會減少，也要求房企適當關注收緊下的壓力。”嚴躍進告訴記者。

“對于房企而言，更加要求企業具備資金實力以及充足流動性，保證每個項目正常運轉。對開發商而言，資金要求就會更高，同時在金融部門和住建部門信息打通后，資金監管可謂沒有死角。”胡景輝說。

關鍵詞： 爛尾樓