佳兆業的危機似乎是驟然而至的。兩個多月之前，行業尚未像現在這般風聲鶴唳，佳兆業的員工也在各自的崗位上如常履職，未曾料想他們即將迎來一場疾風驟雨。

當傳統的“金九銀十”來臨，旺季未能如期而至，回款壓力疊加償債高峰，佳兆業再一次走到危機邊緣。

這樣的境況，跟隨佳兆業多年的老員工們并不陌生。2014年，佳兆業深圳預售的多個樓盤房源被鎖，現金流迅速枯竭導致債券違約，離賣身只有一步之遙，那時候的佳兆業同樣風雨招搖。最終在多家銀行的馳援下，佳兆業轉危為機，并幸運地迎來了深圳樓市上行期，順利翻身。

時移世易。多年前佳兆業能夠重生歸來，與那時的市場、融資環境不無關系。而今佳兆業能否挺過當前的難關，也并不僅僅取決于它自救的決心和決策。過去兩個月，佳兆業通過收縮戰線、降價促銷、抵押資產等方式開源節流，求生欲尚算強烈，但并非十分奏效。

2021年11月4日，佳兆業旗下錦恒財富延期兌付，撕開了這家房企脆弱資金面的一角。

佳兆業于11月4日午后回應錦恒財富兌換問題時稱，“集團一直積極籌措資金，加快沉淀資產去化等措施，全力解決當前遇到的問題。佳兆業集團將與錦恒財富盡快確定兌付方案，并向投資人公布。”

據21世紀經濟報道記者從現場了解到的情況，佳兆業集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層目前正在與投資人溝通、商議制定兌付方案。據佳兆業方面現場公布的數據，錦恒財富目前到期未兌付逾3億元，理財產品總金額約為127億元。

房地產行業下行是不爭的事實，在行業縮表的過程中，過去以高杠桿、高周轉和高負債為運作方式的房企，也不得不經歷苦難。佳兆業是行業當下的縮影。春天或許終將到來，但不是誰都有足夠御寒的裝備抵擋冬天，有些同行將不得不遺憾地與過去告別，這個時代，他們不再是主角。

危機發酵

大約在10月初，佳兆業內部開始嗅到了不一樣的氣息。

“之前資金鏈是比較緊的，但是感覺沒什么太大問題。10月之后，就感覺到很缺錢了，陸續內部也開始有很多調整。”一位佳兆業旗下產業集團的中層管理人士告訴21世紀經濟報道記者。

回溯佳兆業2021年8月發布的年中報，那張漂亮的財務報表也難以讓投資者預計到如今佳兆業的處境。

中報顯示，截至今年6月底，佳兆業剔除預收款項的資產負債率為69.9%，凈負債率為93.7%，現金短債比為1.53倍，“三道紅線”全部轉“綠”;同期，佳兆業的短期借款和長期借款分別為250.17億元、987.61億元，而在手的現金有487.4億元，能夠應付短債。

但是，就像花樣年毫無先兆地出現美元債違約一般，佳兆業也在幾乎沒有強預警的情況下，出現了兌付風波。

仔細梳理，這樣的境況也并非沒有蛛絲馬跡。

事實上，過去兩個月受到市場下行的影響，佳兆業的銷售狀況已經十分慘淡。根據佳兆業發布的公告，2021年9月，佳兆業合約銷售金額約為57億元，同比下降64.6%;2021年10月，其合約銷售額約81.95億元人民幣，同比下跌30.49%。

這還是在佳兆業采取降價促銷措施的前提下完成的數據。

過去一個月，佳兆業在深圳、武漢以及昆明等城市的樓盤均推出了不同折扣的特價房，由此也在黃金周實現了較好的銷售業績。根據佳兆業發布的數據，黃金周期間，佳兆業全國項目累計成交房源超7000套，成交金額超53億元。

作為資金密集型行業，銷售不暢帶來的連鎖反應是回款迅速縮減，這是戳中了房企的命脈。然而，這不過是佳兆業承壓的其中一根稻草，更糟糕的情況正在醞釀中。

2021年10月4日，花樣年公告稱，公司約2.06億美元的未償還票據已到期，且未于當日付款，構成實質性違約。

這筆美元債的違約將資本市場對房企的信心迅速摧毀。在此之后，國際評級機構惠譽、穆迪和標普密集下調內地房企的評級，佳兆業位列其中。

10月28日，標普將佳兆業長期發行人信貸評級由B調低至CCC 級，評級展望為負面;10月27日，惠譽也下調佳兆業長期外幣發行人違約評級(IDR)由“B”下調至“CCC ”，高級無抵押評級和公司發行美元高級票據的評級由“B”下調至“CCC ”;穆迪在更早之前也將佳兆業評級下調至B2。

一位了解佳兆業情況的金融機構人士告訴21世紀經濟報道記者，評級下調后不僅觸發了債券提前償還的條款，許多正在進行中的融資也被迫中止，“融資一下就停了。”

過去這個月，佳兆業美元債券價格波動劇烈，曾經的鐵桿支持者也在此時選擇“割肉”。10月28日，華人置業公告稱，于2021年10月19日至10月28日，華人置業已通過場外交易進行了一連串交易出售本金總額2.55億美元票據，票據發行人為佳兆業集團。

至此，華人置業認購的三筆佳兆業美元票據已全部出清，共計回籠本息8832.02萬美元(相當于約6.88億港元)。華人置業預計，將因出售事項而于截至2021年12月31日止年度的損益內錄得已變現虧損約13.55億港元。

求生之路

在佳兆業旗下錦恒財富出現逾期兌付之前，佳兆業內部的自救已經開始了。

這家被稱為“不死鳥”的企業有過絕路逢生的經歷。數年前，佳兆業及其實控人郭英成在公司即將易主之際上演逆襲之戰，讓外界對這家再度陷入困境的房企有著別樣的期望。事實上，佳兆業在這一次面對危機時，的確顯示出較強的求生欲望。

過去這兩個月，佳兆業的應對尚算積極。一名接近佳兆業的人士也指出，“老板不甘心，他一直在努力，也沒有躺平。”

2021年10月3日，佳兆業通過抵押旗下物業公司佳兆業美好67.18%股權，向中國山東高速金融集團有限公司(以下簡稱“山高金融”)融資不超過1.2億美元。

據山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融間接全資附屬公司與佳兆業的全資附屬公司葉昌投資訂立認購協議，同意認購葉昌投資發行的本金總額不超過1.2億美元票據，期限約為一年，票面利率為每年11.5%。

在認購協議同日，佳兆業與山高金融還訂立一份抵押協議，抵押佳兆業美好67.18%股權，這是佳兆業持有這家上市公司的全部股份。

據21世紀經濟報道記者多方了解，佳兆業有意將物業板塊擺上貨架，但是目前的市場形勢中，買家勢必也十分審慎。“大宗資產一直有計劃接洽，只不過暫時沒有進一步進展而已。”一位了解情況的人士表示。

過去一個月，佳兆業內部也在動蕩中度過。例如，佳兆業集團此前發布了一份《關于西南集團組織架構調整及相關人員任免的通知》，將撤銷成都地產公司和北京地產公司，相關職能及人員分別劃歸西南集團及北京集團。

不僅如此，佳兆業旗下的產業集團，也紛紛精簡架構。據21世紀經濟報道記者獲得的消息，佳兆業城市更新控股集團在近日調整為城市更新事業部，職能也隨之收縮，人員也出現了一定的變動。

“有的同事原地離職了，基本上能裁的都裁掉了。不過確實，過去人太多了，這也是為了減少公司臃腫，管理更加扁平化。”一名佳兆業下屬產業集團的人士指出。

但是，在當前融資渠道受限、銷售狀況不佳的背景下，佳兆業自救的舉措能夠產生多大的成效，的確難以預估。佳兆業當前面臨的復雜局面不僅是理財產品逾期，下個月初，一只將要到期的美元債兌付也將是一個關口。

這是一筆4億美元的優先票據，其到期日是12月7日。據21世紀經濟報道記者獲得的消息，佳兆業目前正在通過多種方式籌措資金，以應對這一筆債券的兌付。

多重壓力下，佳兆業面臨巨大挑戰。

不過，與數年前一樣，佳兆業的許多員工仍然相信，他們還可以像以前一樣，挺過去。

一名佳兆業基層員工在接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，“雖然內部出了一些問題，但是2015年的時候，我們沒有死掉，這一次肯定也不會的。大家過苦日子而已。只要還能發工資，我就還會在這里。”

而就在2021年11月4日，佳兆業集團董事局主席郭英成在與投資者的電話連線中也表示，佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。

在市場環境轉差的當下，投資者和資本市場能夠給予佳兆業的時間不會太多。這只“不死鳥”能否再闖過難關，局勢也并不明朗。在前一天大漲逾12%的情況下，2021年11月4日截至收盤，佳兆業報1.01港元/股，大跌15.13%，總市值為70.86億港元，這樣的股票走勢，資本市場的憂慮情緒顯露無遺。

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