克而瑞研究中心發(fā)布的2021年1月-9月房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜顯示，百強(qiáng)房企單月全口徑銷售金額同比下降36%。10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，逾8成百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%。

受宏觀調(diào)控政策和金融環(huán)境影響，今年地產(chǎn)交易步入下行周期。自二季度起，重點(diǎn)一、二線城市陸續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌。預(yù)計(jì)年底房地產(chǎn)市場還是不容樂觀，成交或?qū)⒕彶较滦小Ａ硪环矫妫セ瘔毫χ拢珖績r(jià)開始出現(xiàn)下跌趨勢。

“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)不變

2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場下行趨勢明顯。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，要求金融部門準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加快完善住房租賃金融政策體系，并強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂對此表示，當(dāng)前整個(gè)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型期，平衡好行政調(diào)控和市場化配置，將有助于平滑轉(zhuǎn)型帶來的市場波動(dòng)，保持整體市場平穩(wěn)發(fā)展。

中泰國際認(rèn)為，中期看，人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍是房價(jià)的主要決定因素，核心城市的房價(jià)仍將受到人口流入與經(jīng)濟(jì)增長的支撐，部分人口流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的城市將見到房地產(chǎn)市場量價(jià)下降，因此房地產(chǎn)市場將進(jìn)一步分化。

市場分析人士指出，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時(shí)期已經(jīng)過去。預(yù)計(jì)房企資金壓力將有所緩解，按揭貸款、開發(fā)貸額度有望松動(dòng)，尤其是按揭貸款，剛需及合理改善型住房需求或?qū)⒂瓉硇迯?fù)。

尋找第二增長曲線成新方向

數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，在A股121家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，前三季度營業(yè)收入同比下滑者達(dá)40家，歸屬母公司凈利潤同比下滑者達(dá)52家，占比超四成;31家房企虧損。

2021年前三季度，121家A股上市房企營業(yè)收入共計(jì)1.87萬億元，同比增長23.2%;歸母凈利潤卻僅827億元，同比下降29.5%，剔除華夏幸福(虧損134.6億元)、藍(lán)光發(fā)展(虧損67.1億元)后，行業(yè)歸母凈利潤仍同比下降4.2%。

行業(yè)龍頭也未能幸免，從營業(yè)收入總規(guī)模50強(qiáng)房企情況看，前三季度營收同比下滑房企有13家;凈利潤同比下滑房企則高達(dá)23家，占比近一半。萬科、金地、綠地控股前三季度均錄得歸母凈利潤大幅下滑。

歷史告訴我們，純粹的情緒并無意義，理智才是通往未來的鑰匙。當(dāng)前的資本市場中，第二增長曲線已然成為市場看待地產(chǎn)企業(yè)未來的一面鏡子。10月28日晚間，萬科公告將持續(xù)加碼“地產(chǎn) ”業(yè)務(wù)，董事會(huì)計(jì)劃向股東大會(huì)申請授權(quán)在不超過300億元的直接債務(wù)融資工具，長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園、養(yǎng)老公寓等多元化轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)是主要方向。

在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的“三穩(wěn)”目標(biāo)，以及房住不炒、租購并舉和保障民生的主旋律下，我國新房開發(fā)和銷售速度，以及二手房交易量會(huì)有所放緩，但并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下降。家庭結(jié)構(gòu)快速小型化、加速到來的換房與改善需求、數(shù)億流動(dòng)人口的租賃住房需求、龐大的活躍老年人的養(yǎng)老住房需求，構(gòu)成了中國房地產(chǎn)市場多元化需求的底色。

發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)表明，即使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相當(dāng)成熟階段之后，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)并不會(huì)自然減弱，甚至?xí)驗(yàn)榉康禺a(chǎn)服務(wù)業(yè)以及各類住房衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大而進(jìn)一步增加。從數(shù)據(jù)上看，全球主要發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)GDP占比一般達(dá)到10%-12%，我國目前只有7%左右;發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)整個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈合計(jì)占比往往超過GDP的20%，我國只有15%左右。

結(jié)合國內(nèi)行業(yè)現(xiàn)實(shí)發(fā)展情況以及國際實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，未來，中國住房將從“鋼筋水泥”轉(zhuǎn)向“有溫度的”居住服務(wù)業(yè)，成為中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的重要支撐。房地產(chǎn)服務(wù)細(xì)分行業(yè)完全有可能再造一個(gè)房地產(chǎn)。例如，未來我國租賃人口將超過2.5億人，這一龐大的需求基數(shù)將刺激租賃服務(wù)業(yè)的全面增長，從租賃住房的出租、裝修、改造、維護(hù)以及租后的保潔、搬家等服務(wù)都是潛在的增長點(diǎn)，將會(huì)是一個(gè)2萬億-3萬億規(guī)模的市場。

居住服務(wù)市場潛力可期

9月29日，貝殼研究院聯(lián)合空白研究院發(fā)布的《超越交易：迎接品質(zhì)服務(wù)的美好時(shí)代》報(bào)告認(rèn)為，居住服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)入4.0時(shí)代。報(bào)告分析，居住服務(wù)業(yè)將成為我國經(jīng)濟(jì)增長的新興增長點(diǎn)，無論是對于增長，還是對于就業(yè)創(chuàng)造，居住服務(wù)業(yè)的崛起都將成為一個(gè)全新的時(shí)代命題。

行業(yè)諸多玩家已開始在家裝賽道中尋找新增長點(diǎn)。2020年，世茂集團(tuán)與紅星美凱龍正式簽署合作協(xié)議，達(dá)成全面戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。雙方聯(lián)手推出了家居家裝品牌“世茂美凱龍”，以期合行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈條，打通家裝全周期服務(wù)。

今年，紅星美凱龍公布2021年裝修版塊業(yè)績目標(biāo)，給家裝業(yè)務(wù)定下了80億元合同額、30億元收入的目標(biāo)。無獨(dú)有偶，居然之家在2020年與阿里成立了躺平家設(shè)計(jì)平臺，提出布局家裝版圖，并計(jì)劃3-5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)100億。

與此同時(shí)，貝殼也在新家裝賽道展開長期布局。早在2019年，貝殼找房推出了全新家裝服務(wù)品牌“被窩家裝”，正式進(jìn)入家裝行業(yè)。今年7月，貝殼宣布與圣都家裝達(dá)成協(xié)議，將收購圣都100%的股權(quán)。

在近期的萬科2021業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮引用了日本大和房建轉(zhuǎn)型成功的例子：在經(jīng)歷了日本房地產(chǎn)行業(yè)大潰退之后，大和房建通過在非主業(yè)的努力，坐上了日本租賃公寓、物流及代建業(yè)務(wù)的頭把交椅。如今已連續(xù)十余年位列世界五百強(qiáng)300名左右。

正如分析人士所言，“中國所有的生意，都值得重做一遍。”在政策底部已現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)步入轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期的當(dāng)下，無論是“老中介”還是“新家裝”，樓市有更大的空間，行業(yè)中的玩家還有“重做一遍”的機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞： 同比降低 不容樂觀 緩步下行 管理制度