過去，深圳樓市的“火熱”早已燒至周邊的臨深地區，更促使了部分需求外溢至臨深片區，也讓更多深圳購房者選擇置業東莞和惠州等臨深片區。不過，深圳、東莞和惠州都實施了不同程度的樓市調控，在這樣的高壓下，深圳樓市的購買力和需求是否會繼續外溢至臨深片區？

降溫甚至有點“冷”，用這樣的詞來形容東莞和惠州樓市特別是二手房市場似乎并不為過。據東莞市不動產登記中心發布的數據，2021年10月東莞全市二手住宅網簽564套，同比下降70%。在過去一年中，東莞二手房月成交高峰甚至會超過8000套。不足600套的月成交，相當于東莞平均每天的二手房網簽量不足20套。此外，東莞新房住宅去化周期也上升至8.8個月。

“大亞灣的海水都是購房者的眼淚”“曾經的睡城已經蘇醒”……對于深圳客而言，惠州的大亞灣和惠陽樓市是一個很特別的存在。大量新房的供應之下不乏購房者，但二手房交易卻并不算熱絡，這也是大部分深圳客對惠州臨深片區樓市的印象。深圳中原研究中心的數據顯示，10月惠州新房住宅成交4416套，環比下跌20.5%，全市新房成交均價環比下跌1.2%至每平方米13179.1元。其中，10月惠州臨深片區僅仲愷區成交面積環比上漲，而從成交套數看，臨深城市成交量全線下跌，惠陽區銷售量折半，臨深片區成交量環比下跌26.5%。惠州市場的二手房市場交易熱度一直遠遠低于一手房市場，今年10月，惠州二手住宅均價為每平方米10978元，環比下跌3.3%，臨深城市二手均價全線下跌。

嚴厲的調控，是臨深片區樓市迅速降溫的主要原因。東莞樓市過去火爆的表現，讓樓市調控早早到來。今年8月，東莞市住建局發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的通知》，正式出臺房地產調控新政“莞八條”，并將發布二手房成交參考價。在市場人士看來，此次東莞樓市調控堪稱“史上最嚴”，而且從土地競拍、住房限購、金融監管、稅收調節、二手房價、銷售管理、治理亂象、住房保障等全方位出擊。

惠州此前推出的調控新政要點在于優化土地競品規則、地塊住宅銷售限價、重點片區暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房等，而這一次的“重點片區”主要就是大亞灣和惠陽等臨深片區。由于東莞早已實施嚴格的限購措施，大亞灣和惠陽的加入讓“臨深限購圈”終于形成。

“我給你發幾個大亞灣在售的新盤，有時間去看的話我開車接您。”在羅湖布心片區從事房產中介工作的黃經理很是熱情，“今年深圳的房子不好賣，所以我們也代理深圳周邊的新盤。”記者采訪發現，大亞灣和惠陽加入“臨深限購圈”此前反而成為不少房產中介推銷的工具：“現在只能買一套，再不買就沒有機會了。”

不過，與房產中介的熱情相比，記者對多位購房者進行采訪后得到的答復卻顯得有些平靜，多數受訪者表示不會以現在的價格在大亞灣和惠陽買兩套以上的房子。由此可見，深圳客的反應還是比較理性。黃經理也表示，現在惠州大多數二手房估價低、利率高、放款還難，這就導致流動性基本被鎖住，無論買新房還是二手房最終都要面臨這個問題。而東莞二手房早已限購，而且還有參考價，雖然東莞市場自身的購買力也很強，但現在想要轉手也不容易。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，“東莞和惠州遇冷的共性在于，兩地樓市成交里都有相當一部分來自深圳的購房者。而今年深圳樓市調控不斷趨嚴后，部分深圳購房者開始選擇觀望，對臨深的購房欲也會降低。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，東莞樓市已經“深圳化”,深圳漲東莞跟漲，深圳調控東莞也會跟調控，深圳跌東莞就跟跌，中間存在數月的時間差。從10月的一二手房數據來看，東莞樓市與深圳一樣新房二手房成交兩極分化，預計接下來東莞的新房銷售情況有望繼續好轉，二手房銷售情況可能會進一步走低。對于惠州二手房市場，自從年中多家銀行暫停二手房貸之后，惠州的二手房市場就基本停滯，所以情況也可想而知。一直以來，惠州購房者都是以外來客為主，一半是賣給深圳人、兩成賣給東莞人、余下的三成賣給本地人。所以，惠州樓市的景氣與蕭條很大程度上取決于深圳和東莞。如果深圳和東莞供應充足，惠州買房的人就大幅減少。因此，深惠莞的樓市早已一體化發展，兩城樓市接下來的走勢與深圳市場的回暖密切相關。

關鍵詞： 深圳