信息時報訊(記者羅莎琳)二手房交易簽約前，若無法確定自身是否符合本市房地產政策，應通過線上或線下官方查詢渠道及時查詢個人名下房產情況，避免因不符合本市購房政策的規定，導致簽約后合同無法履行，需承擔違約責任。

日前記者從廣州市房地產中介協會獲悉這樣一個案例。凌婆婆今年80歲了，她和老伴現居住在朝天路的樓梯房，雖住在三樓，但隨著年紀越來越大，兩位老人的腿腳也變得不利索，每天上下樓也是吃力。凌婆婆聽說廣州有限購兩套房的政策規定，而她在20世紀90年代初期，分別在朝天路和同福路各買了一套房。凌婆婆想通過“賣一買一”的方式，先把位于同福路的樓梯房賣掉，籌齊購房款后置換一套兩房一廳的電梯房。為了能盡快實現換房，她到多家中介公司放盤，尋找一次性付款的買方，并且讓經紀人為其尋找合適的房子。

通過A中介公司促成，凌婆婆在6月底順利出售其位于同福路的房子，并收齊房款。7月初，B中介公司的經紀人介紹了一套小戶型的電梯房，凌婆婆覺得很滿意。B中介公司的經紀人以書面形式告知凌婆婆廣州現行限購政策，凌婆婆在《廣州市房屋交易政策告知書》簽名確認，并申報其自有房產為1套。經紀人確認凌婆婆有購房指標后，協助凌婆婆與賣方劉先生簽訂《房屋買賣合同》，凌婆婆支付10萬元定金給劉先生，合同約定一個月內完成過戶手續。

凌婆婆原想著這一切都挺順利，便將她買賣房屋的事情告訴她女兒梁女士。梁女士詢問朋友房屋買賣的相關政策后，發現母親想通過“賣一買一”的方式置換房屋是行不通的。因為凌婆婆除了現居住在朝天路的房產外，還有2套由她一人繼承的房產。所以，即使賣掉同福路的房子，減少了1套房產，她名下還有3套房產，還是無法滿足購房條件。凌婆婆原以為購買所得的房屋才計入限購房產套數，只要她賣掉一套購買所得的房屋就能騰出一個購房名額。

當發現這個問題后，凌婆婆一家就想盡快再出售(或轉移)房產，從而滿足購房條件。但凌婆婆的女兒梁女士的家庭房產套數已有2套，故凌婆婆的房屋不能轉到女兒名下。而通過出售的方式，短期內也很難以合適的價格找到合適的買方，而且還要出售兩套。無奈之下，梁女士只好協助母親與賣方積極協商解除購房合同，經多次溝通，賣方最終同意沒收10萬元定金，雙方解除合同，不再追究其他責任(注：合同約定是交易不成，違約方需賠償交易價格的20%)。

法律人士表示，凌婆婆以為通過購買方式取得的房產，才計入限購房產套數，只要“賣一買一”就能騰出購房指標，這是對購房政策的錯誤理解。實際上，無論房屋所有權是何種來源，只要購房人或者其家庭成員是房屋現有權屬人或權屬人之一，計入單身人士或家庭已擁有住房套數。但兩個及以上單身人士或居住家庭共同繼承一套房屋的，不計入單身人士或家庭已擁有住房套數。凌婆婆一人繼承的房產，是需要計入其名下房產套數。

廣州市房地產市場調控實施至今，已調整多次，但相關規定有延續性。根據2011年廣州市人民政府辦公廳發布的《關于貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知的實施意見》的規定，已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。凌婆婆自有房產為3套，不符合政策規定。

廣州市房地產中介協會表示，交易當事人的名下房產套數不僅會決定購房人是否有購房資格，也會影響二手房的交易稅費。個人名下房產情況屬個人隱私，不能隨意查詢，根據《廣州市不動產登記資料查詢辦法》第四條的規定：不動產權利人、利害關系人、有關國家機關可以依法查詢、復制不動產登記資料。不動產權利人、利害關系人可以委托律師或者其他代理人查詢、復制不動產登記資料。房地產中介作為居間方，在未得到交易當事人的授權情況下，不能查詢交易當事人的名下房產情況。

而根據《廣州市房屋交易監督管理辦法》第二十一條規定：“房地產中介服務機構及其執業人員提供房屋交易中介服務時，應當如實告知當事人房屋交易相關情況和本市房地產政策相關規定，不得為違反法律和政策的房屋交易提供服務。”故交易當事人在了解本市房地產政策后，應認真審查自身是否達到購房條件。

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