2021年底，中共中央政治局會議強調“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,釋放維穩信號，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。同時，央行全面降準，為市場提供流動性。預計未來行業環境改善預期將進一步明確，但整體穩健的貨幣政策方向不變，“房住不炒”基調仍不變。年底，天津多個項目營銷力度加強，部分項目降價幅度較大。隨即天津住建委約談主要房企，發布“限跌令”，明確要求項目單次降價不允許超過15%、資金要進監管賬戶、全力保交付，有利于避免惡意降價、降標降本等現象發生，維護房地產市場健康發展、保障購房者權益，提振市場信心。在“限跌令”的作用下，11月部分區域價格趨于平穩。下面來看下1-11月天津房企表現。

▍銷售業績TOP10

2021年1-11月，天津房地產企業銷售金額TOP10共成交837.62億元。TOP10門檻值為50.94億元。其中融創以150.96億元的銷售業績強勢蟬聯金額榜首位，中海以107.62億元居榜單第二，新城位列第三。

2021年1-11月，天津房地產企業銷售面積TOP10共成交506.84萬平米，保利以72.41萬平米的業績榮膺面積榜冠軍，融創位居第二席。

▍項目銷售金額TOP20

2021年1-11月，天津商品住宅銷售金額TOP20項目共成交398.24億元，入榜門檻為13.09億元。其中融創梅江壹號院攬金36.04億元，仍為榜單冠軍;融創南開宸院位列第二，共成交30.87億元;中海天空之境以28.28億元的銷售業績躍居榜單第三。

未來城自開盤以來，持續熱銷，項目以墨爾本網狀生活圈為靈感，締造立體式街區路網，通過T型高線主軸+組團小街區制度，讓公共配套資源充分遍布出行動線，城市資源均衡分布，沒有過度集中，組團之間資源互補，構建內部1公里便捷體系，締造人口與城市高度融合，商業、就業、教育、生態、居住，可循環的宜居生活鏈。

▍商品住宅市場分析

供需分析

2021年11月，商品住宅供應面積67.5萬平米，環比下降4成有余，同比下降近6成;共成交96.54萬平米，與上月基本一致，同比下降2成。成交價格16638元/平米，與上月保持一致，同比小幅下跌1.25%。11月，新開盤項目較多，且仍有多數項目維持上月營銷活動，使得當月全市價格基本未變。

整體來看，11月天津市場表現依舊欠佳，不及去年同期。受部分樓盤降價幅度過大、影響市場情緒，市住建委發布限跌令，明確要求項目單次降價不允許超過15%、資金要進監管賬戶、全力保交付，有利于提振市場信心。預計下月，降價樓盤數量將有所減少。

庫存

可售面積：受供應面積下降明顯、市場成交量保持平穩影響，可售面積結束連續兩個月增長趨勢，降至2151.11萬平米，環比下降1.25%;

出清周期：截至11月底，出清周期為20.51個月，連續第三個月延長，市場去化壓力增大。

區域成交

11月，四大片區市場份額幾無變化，環城四區成交38.51萬平米，占比40%;遠郊五區成交26.77萬平米，占比28%;濱海新區成交20.9萬平米，占比22%;市內六區成交10.34萬平米，占比11%。但供應占比變化較大，環城四區供應27.89萬平米，占比提升至41%。

各區成交價格

11月，多數區成交價格環比漲跌幅在5%以內。和平、津南、寶坻成交價格環比漲跌幅較為明顯。當月和平區招商津灣天璽特惠，成交均價僅31000元/平米，使得該區整體價格環比下跌顯著。津南區高價位融創云潮府、中海錦城成交面積占比下降，使得當月價格有所下跌。當月，寶坻恒大花溪小鎮成交面積占比下降顯著，使得該區價格有所上漲。

▍住宅用地市場分析

天津發布第三次集中供地公告，共推出11宗住宅用地，土地面積83.03萬平米，規劃建筑面積136.87萬平米，起始樓面價5607元/平米，土地起價總價為76.74億元。供地宗數較第二次減少50宗，規劃建面較第二次下降77.40%。

從區域來看，僅4區有地塊推出。濱海新區供地面積最多，共推出4宗地塊，規劃建面57.68萬平米，全市占比42%;其次為北辰區，規劃建面全市占比27%;靜海區全市占比25%;河西區規劃建面7.72萬平米，占比6%。

根據要求，房企繳納保證金后才掛地，因此此次所有地塊大概率將順利出讓。假設第三批次土地均成功出讓，從成交宗數、規劃建面、土地金額都可以看出，天津兩集中呈現明顯的趨勢：一鼓作氣，再而衰，三而竭。

第一批土拍，成交宗數、參拍企業數量、溢價宗數均為歷次最高;而第二批熱度則明顯下降;第三批單從供地數量、規模方面就不及第二次，即使第三批次地塊均成功出讓，依然走不出衰竭的趨勢。

▍總結及預期

信貸環境利于剛需、改善，限跌令轉變市場預期

2021年底，中共中央政治局會議強調“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,釋放維穩信號，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。同時，央行全面降準，為市場提供流動性。預計未來行業環境改善預期將進一步明確，部分地區房地產政策有望迎來微調，但整體穩健的貨幣政策方向不變，“房住不炒”基調仍不變。

10-11月天津多個樓盤開啟促銷模式，隨即天津住建委發布“限跌令”，這對于維護市場信心、保障購房者權益起到積極作用，亦利好年底市場。

營銷大戰迎來降溫，市場成交量價有望回歸常態

在9、10月供應大增之后，本月市場供應下降明顯，供應量同環比均減少明顯。臨近年底，各大房企為沖刺全年業績，項目促銷力度較大，在一定程度上帶動新房市場持續恢復，但仍不及去年同期水平。11月住建委發布“限跌令”，對于穩定房價起到積極作用，當月各區價格降幅明顯收窄，趨于穩定。預計12月，在“限跌令”的指導下，促銷樓盤降價幅度將進一步收窄，市場成交量價有望回歸常態。

第三批供地開啟，數量、規模遠不及前兩次

第三次集中掛地共推出11宗地塊，較第二次大幅減少。縱觀數次土拍，可以看出呈如下趨勢：一鼓作氣，再而衰，三而竭。第一次土拍烈火烹油;第二次土拍冷冷清清;第三次集中供應從推地數量到起始金額，均明顯少于前兩次，土拍結果大概率將延續這個規律。

關鍵詞： 房住不炒 限跌令 房地產 天津房企