曾對分拆物業板塊上市“否認三連”的龍湖集團，最終還是拋出了物管公司赴港上市的計劃。1月7日晚間，龍湖集團對外發布公告稱，建議分拆龍湖智創生活有限公司(以下簡稱“龍湖智創生活”)于香港聯合交易所有限公司主板獨立上市;與此同時，龍湖智創生活也向港交所遞交招股書。

從“引而不發”到正式“官宣”，流傳于坊間傳聞中的龍湖分拆物業計劃，眼下已然被擺到了臺面上。接下來，龍湖要講怎樣一個“物業上市故事”?

赴港IPO啟動

根據龍湖集團最新公告顯示，在建議分拆及上市完成后，該集團擬于龍湖智創生活擁有不少于50%的權益，而龍湖智創生活仍為龍湖集團的附屬公司。

資料顯示，作為龍湖集團旗下物管平臺，龍湖智創生活于2018年8月29日在開曼群島注冊成立，服務范圍包括住宅及其他非商業的物業管理服務，以及商業運營及物業管理服務。截至2021年9月30日，該公司在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業運營服務項下的總建筑面積為570萬平方米。

截至2021年12月28日，龍湖智創生活的物業管理服務簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積超2.5億平方米。

從收入及毛利兩個指標來看，2019年，龍湖智創生活的收入及毛利分別為4368.7百萬元、1277.8百萬元;2020年，上述兩大指標分別增長至6468百萬元、1665.7百萬元。截至2021年9月30日止九個月，該公司分別取得收入7771.3百萬元、毛利2145.4百萬元。

就“為何選擇此時分拆物業上市”的問題，龍湖集團方面向北京商報記者表示，目前企業處于上市靜默期，一切以披露的公開信息為準。

不過在龍湖集團最新發布的公告中，對于這一問題似乎也有解答。龍湖集團表示，“分拆上市事項以利于保留集團及分拆集團各自業務的增長，并為這兩個集團帶來利益。建議分拆將促進分拆集團的進一步增長及業務轉型，并讓投資者透過提高經營及財務的透明度評價及評估分拆集團的表現及潛力。”

上市傳聞已久

在拆分物業板塊上市大潮中，萬科以及龍湖曾是業內公認的“佛系”房企。

“上市是手段，但不是目的，做公司的目的絕對不是為了多敲一次鐘。”這是龍湖集團董事長吳亞軍此前對于分拆物業上市的態度。按照彼時龍湖管理層披露的對物業公司的定位：物業是龍湖整個業務生態的一部分，各航道之間更需要協同，而不是分拆，這才是符合龍湖發展需求的選擇。

談及何時啟動物管公司上市進程的問題，在諸多公開場合的表態中，吳亞軍以及一眾公司高管的統一口徑，都是“沒有分拆上市計劃”。

不過，盡管自2018年以來，龍湖集團在公開表態中多次否認物業IPO計劃，但外界還是從企業動態中找到了其籌備物業公司上市的蛛絲馬跡。

最早讓外界對龍湖物業生出物業IPO猜測的，是龍湖智創生活前身“龍湖智慧服務”的股權架構——在該公司往上穿透的股權架構中，有一家成立于香港的公司。這曾被解讀為龍湖集團“正在搭建物管公司上市框架”。到了2021年11月，關于龍湖分拆物業上市的傳聞更是愈演愈烈。根據當時傳出的市場消息內容，龍湖集團考慮讓物業管理子公司進行至多10億美元的IPO。

讓外界更加堅信龍湖物業IPO臨近的，還有2021年以來該集團在物業方面明顯提速的收并購。

據不完全統計，2021年2月，龍湖物業收購美好幸福60%股權，并在6個月后完成對美好幸福100%的股權收購;3月，龍湖物業以12.73億元的代價整體收購億達中國旗下物業板塊億達服務100%股權;8月，龍湖物業完成對楷林商服100%的股權收購。到了當年9月，龍湖物業再次完成對九龍倉旗下物企的收購。

值得一提的的是，2021年以來相對高頻的收并購動作，也讓龍湖物業的在管規規模得以迅速擴充起來。而在借助收并購迅速擴充規模的同時，龍湖物業在全國的布局以及業態類型、服務人群也在不斷拓展。

比如在擴規模方面，龍湖物業所收購的美好幸福物業務，覆蓋湖北、安徽等全國10余個省份及城市，服務業態包括住宅、別墅、商業、酒店、寫字樓等各種類型物業，其物業管理面積達600多萬平方米;收購九龍倉旗下專注中高端住宅項目的物企，更是為龍湖新增了近900萬平方米的管理面積，涉及上海、蘇州、無錫、常州、杭州、武漢等城市，其中九成項目位于長三角。

又一個資本通道?

拓寬融資渠道、提高母公司流動性、提升母公司股價，以及獲取子公司股價收益、利于管理層激勵，都是房企分拆物業板塊上市的背后考量。在業內人士看來，龍湖智創生活此次正式向港交所遞交招股書后，龍湖集團的又一個資本通道似乎已經隱現。

業內人士表示，后地產時代，物業服務領域已成為房企群雄逐鹿的“第二賽道”。近年來，物業管理行業頻現上市熱潮，龍湖集團從此前的“觀望者”到“沖刺者”，此次顯然是做好了直面資本市場的準備。

從龍湖集團過往的表態，也不難看出其內部對于物業板塊的發展野心。在龍湖集團上一年度的業績說明會上，該集團高管邵明曉曾透露，龍湖智慧服務的年增長目標是30%，有一部分增長要通過外延式的收并購實現。

如果龍湖智創生活此次能順利通過IPO，實現與資本市場的接軌，將更加有助于龍湖集團在物管領域謀求更大的發展。

近年來，隨著越來越多的開發商分拆物業公司單獨上市，在市場不斷擴容的同時，物業領域內的競爭也愈加激烈。更加值得關注的是，隨著今年房地產市場的遇冷和政策面的收緊，以及受地產開發公司估值持續下降的現狀拖累，現階段市場對物業服務企業的預期似乎也有所下降。

“在擴規模、搶占市場之外，如何做好服務以及市值管理，將是龍湖接下來需要重點關注的內容。”業內人士說道。

關鍵詞： 物業板塊 龍湖集團 招股書 購物中心