2021年終于過(guò)去了。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果要用一個(gè)字概括過(guò)去的一年，那一定是“難”。

這一年市場(chǎng)銷售驟然遇冷，融資端口幾近枯竭，資金鏈的緊張幾乎前所未有，違約不斷，爆雷也不再鮮見(jiàn)。

“活下去”不再是一句口號(hào)，而是企業(yè)奮斗的目標(biāo)。

調(diào)控的收緊讓銷售增長(zhǎng)帶來(lái)的融資助力不再見(jiàn)效，規(guī)模不再是安全性的一大坐標(biāo)，行業(yè)進(jìn)入“出清”時(shí)代，座次被重新洗牌，部分高歌猛進(jìn)者開(kāi)始消失在排名中，央企、國(guó)企成為主角，搶占了那些掉隊(duì)者留下的市場(chǎng)份額，房企開(kāi)始接受也只能接受銷售額的降低，行業(yè)整體目標(biāo)完成情況遠(yuǎn)不及歷史同期。

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三成房企業(yè)績(jī)下滑

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年12月，TOP 100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額9940.1億元，單月業(yè)績(jī)同比降低35.2%，較11月環(huán)比增長(zhǎng)32.4%。

從累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，年內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊俪掷m(xù)放緩，截至12月末累計(jì)銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規(guī)模房企銷售增速罕見(jiàn)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

復(fù)盤全年銷售情況來(lái)看，行業(yè)表現(xiàn)出先揚(yáng)后抑的走勢(shì)。

一季度，市場(chǎng)購(gòu)房情緒延續(xù)了2020年末以來(lái)的熱度，企業(yè)銷售規(guī)模較2020年和2019年同期提升顯著。二季度之后企業(yè)銷售增速持續(xù)放緩，特別是下半年市場(chǎng)降溫明顯，行業(yè)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僮?月由正轉(zhuǎn)負(fù)以來(lái)，延續(xù)下跌趨勢(shì)且降幅不斷擴(kuò)大。

具體到房企來(lái)看，恒大危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)酵讓其近年來(lái)首次無(wú)緣三強(qiáng)，融創(chuàng)中國(guó)接棒恒大以5973.6億元排名第三，僅次于7588.2億元的碧桂園和6277.8億元的萬(wàn)科。

這也是碧桂園自2017年以來(lái)五度蟬聯(lián)榜首，且其領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)還在進(jìn)一步擴(kuò)大，高出第二名萬(wàn)科地產(chǎn)1300億元的差距。與此同時(shí)，碧桂園一如既往保持了業(yè)績(jī)的高含金量，以5580億元權(quán)益銷售額計(jì)算，權(quán)益占比為73.5%。

即便是行業(yè)龍頭也面臨著不小的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)壓力。2021年碧桂園權(quán)益銷售額同比下降2%，萬(wàn)科地產(chǎn)的全口徑銷售額更是相較上年同期減少近800億元，降幅達(dá)到11%。與此同時(shí)，三強(qiáng)門檻也從2020年的7011億元降至不足6000億元。

10強(qiáng)房企中降幅最大的為恒大，2021年恒大實(shí)現(xiàn)4400億元銷售額，相較2020年減少2800億元，降幅達(dá)39%。中國(guó)恒大之外，綠地控股（600606）的銷售業(yè)績(jī)也同比下降19%至2903億元，這也是綠地控股三年規(guī)劃的收官之年，其需要完成7000多億方可實(shí)現(xiàn)三年年均5000億元的目標(biāo)，理想與現(xiàn)實(shí)之間差距較大。

融創(chuàng)中國(guó)、保利發(fā)展（600048）、中海地產(chǎn)同比分別增長(zhǎng)4%、6%和2%，對(duì)應(yīng)排名第三、四、六。十強(qiáng)中，招商蛇口（001979）和華潤(rùn)置地依然保持了18%和11%的較高增長(zhǎng)，龍湖集團(tuán)以2900.9億元搶占了十強(qiáng)的最后一個(gè)名額，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)7%。

金地集團(tuán)（600383）以33億元的差距僅次于龍湖集團(tuán)，位列11。世茂集團(tuán)銷售額同比減少300億元至2698.9億元，降幅達(dá)10%，排名下滑4位。

據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)房企中33家業(yè)績(jī)同比呈現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中建發(fā)房產(chǎn)以32%的增幅領(lǐng)漲行業(yè)。

卓越集團(tuán)、綠城中國(guó)、寶龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244）、越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖渤^(guò)20%，其中卓越近年擴(kuò)張之勢(shì)愈發(fā)顯露，近年，卓越在北京、上海、廣州等一線城市土拍市場(chǎng)均有斬獲，其中北京首輪供地卓越更是連搶4宗地，和融創(chuàng)平分秋色。

12月30日，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興表示，公司2021年銷售額預(yù)計(jì)達(dá)成1660億元，隨后，濱江在投資者互動(dòng)平臺(tái)給出了最終數(shù)據(jù)1691億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)300億元，超出年度目標(biāo)近200億元。

33家業(yè)績(jī)正增長(zhǎng)的房企中，18家增幅比例在10%以內(nèi)，包括海倫堡、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)、保利發(fā)展、榮盛發(fā)展（002146）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等，其中旭輝集團(tuán)2021年銷售額2472.5億元，同比增長(zhǎng)162億元，回款超過(guò)2400億元。

中駿集團(tuán)、新希望地產(chǎn)、正榮集團(tuán)、中國(guó)金茂、中梁控股、弘陽(yáng)地產(chǎn)、雅居樂(lè)等企業(yè)增幅在1%-3%之間。

合景泰富、融信集團(tuán)、禹洲集團(tuán)業(yè)績(jī)與2020年持平。

金輝集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)、奧園集團(tuán)等14家房企銷售業(yè)績(jī)同比下滑，其中降幅超過(guò)10%的有8家，占比近20%，包括萬(wàn)科地產(chǎn)、中南建設(shè)（000961）、建業(yè)集團(tuán)、陽(yáng)光城（000671）、金科集團(tuán)、富力地產(chǎn)、綠地控股和中國(guó)恒大。

而以克而瑞數(shù)據(jù)計(jì)算，富力地產(chǎn)2021年全口徑銷售額下滑20%，下降幅度僅次于恒大。

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僅一成銷售目標(biāo)達(dá)標(biāo)

銷售增速的放緩，也讓不少房企年初制定的銷售目標(biāo)似乎成了到不了的遠(yuǎn)方……

根據(jù)《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50家典型房企中僅有濱江集團(tuán)、首開(kāi)股份（600376）、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地5家企業(yè)完成銷售目標(biāo)，占比僅一成。

其中，華潤(rùn)置地以3158億元的銷售額壓線完成3150億元的銷售目標(biāo)，較2020年108.79%的目標(biāo)完成率有所下降；金地集團(tuán)2021年共實(shí)現(xiàn)銷售額2867.1億元，銷售目標(biāo)完成度102%。

完成度位居第三的為越秀地產(chǎn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，該公司2021年共實(shí)現(xiàn)銷售額1182億元，完成全年1122億元銷售目標(biāo)的105%。

2021年前11個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額950.68億元，約占全年銷售目標(biāo)的85%。這意味著，若以105%銷售目標(biāo)完成率計(jì)算，越秀地產(chǎn)在當(dāng)年最后一個(gè)月完成了全年目標(biāo)的20%，即約224.4億元，較2020年同期的113.47億元增長(zhǎng)98%左右。

首開(kāi)股份則完成了1100億元銷售目標(biāo)的107%，濱江集團(tuán)完成率最高，為113%。招商蛇口、融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、龍光集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)這5家企業(yè)距離銷售目標(biāo)僅“一步之遙”，其完成率均超95%。

招商蛇口2021年全年銷售額為3268.34億元，同比增長(zhǎng)17.73%，但以3300億元銷售目標(biāo)計(jì)算，其最終完成度為99%，亦是唯一一家離“及格線”如此之近的選手。

融信集團(tuán)、正榮集團(tuán)、龍光集團(tuán)的目標(biāo)完成率均在97%左右。2021年，三者分別實(shí)現(xiàn)銷售額1555.2億元、1456.43億元、1402億元，對(duì)應(yīng)銷售目標(biāo)分別為1600億元、1500億元、1448億元。

其中，正榮集團(tuán)2021年12月單月銷售額為100.11億元，較2020年12月的170.89億元下降超41%。寶龍地產(chǎn)12月單月銷售額亦同比下跌約15.65%，該公司全年銷售額同比增加24.1%至1012.27億元，完成1050億元銷售目標(biāo)的96%左右。

另外，包括禹洲集團(tuán)、中梁控股、金輝集團(tuán)、中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、旭輝集團(tuán)、雅居樂(lè)、德信中國(guó)、佳兆業(yè)、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、新城控股（601155）在內(nèi)的13家房企完成率在九成及以上。

其中，美的置業(yè)背靠家大業(yè)大的美的集團(tuán)（000333），也未能全年業(yè)績(jī)目標(biāo)，此前業(yè)績(jī)會(huì)上管理層透露，2021年公司供貨端資源充足，可售貨值2300億元左右，合約銷售目標(biāo)為1500億元，如今美的置業(yè)僅完成1371億元，缺口近130億元，以上述供應(yīng)量計(jì)算，去化率不足六成。其中12月美的置業(yè)僅實(shí)現(xiàn)合同銷售97.2億元，同比下降近四成。

以碧桂園為代表的11家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率均處在80%-90%梯隊(duì)（不包括90%）。2021年，碧桂園完成6277億元銷售目標(biāo)的89%，弘陽(yáng)地產(chǎn)以88%的完成率緊隨其后，中駿集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)均為87%，綠城中國(guó)、建業(yè)集團(tuán)86%，合景泰富及陽(yáng)光城為84%，世茂集團(tuán)、奧園集團(tuán)、富力地產(chǎn)則分別為82%、81%、80%。

萬(wàn)科地產(chǎn)、中南建設(shè)、金科集團(tuán)的銷售目標(biāo)完成率則皆滑落至70%-80%梯隊(duì)。

截至2021年12月末，萬(wàn)科地產(chǎn)完成銷售額6277.8億元，占7900億元銷售目標(biāo)的79%；中南建設(shè)全年銷售額較2020年減少11.8%至1973.7億元，同樣占銷售目標(biāo)的79%；金科集團(tuán)為75%。

常年占據(jù)房企前三強(qiáng)席位的中國(guó)恒大則在下半年的流動(dòng)性危機(jī)面前“寸步難行”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，該公司2021年全年銷售額為4400.3億元，較前11個(gè)月的4421億元減少20.7億元，不足7500億元銷售目標(biāo)的六成。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，房企銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度不足100%是市場(chǎng)行情不樂(lè)觀的直觀體現(xiàn)。市場(chǎng)行情下行源自于兩個(gè)因素：一是行政性調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸等政策不斷趨緊，按揭貸款額受限、放款期限延長(zhǎng)等，購(gòu)房者的合理住房需求釋放受到抑制；二是房企爆雷事件的出現(xiàn)以及房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作推進(jìn)等，購(gòu)房者擔(dān)心房企無(wú)法交房，或出于對(duì)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的擔(dān)憂，預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，觀望情緒加重，購(gòu)房消費(fèi)決策被抑制。

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行業(yè)進(jìn)入“出清”時(shí)代

困局中，行業(yè)似乎正在進(jìn)入“出清”時(shí)代。

隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企排名正在被重新洗牌。

爆雷事件對(duì)房企的影響遠(yuǎn)不止資本市場(chǎng)，信心受挫在營(yíng)銷端體現(xiàn)得更為明顯。

以恒大為例，雖然4400億元的銷售額排名第五，但相較2020年降幅達(dá)39%。不僅如此，2021年下半年以來(lái)隨著恒大危機(jī)的進(jìn)一步發(fā)酵，9月起恒大便不再公布單月銷售數(shù)據(jù)，截至8月恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額4386.5億元，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全年恒大銷售額4400億元，這也意味著9-12月其銷售幾乎進(jìn)入停滯狀態(tài)。

同樣的情況還出現(xiàn)在新力控股身上。

2021年8月新力單月實(shí)現(xiàn)81.6億元銷售額，前8月累計(jì)銷售770.4億元，月均近百億元。9月隨著危機(jī)的發(fā)酵，新力的銷售呈現(xiàn)斷崖式下跌，當(dāng)月銷售降至22億元，隨后10月、11月更是在8億多徘徊，12月新力以5.58億元業(yè)績(jī)收官，全年實(shí)現(xiàn)銷售額814.9億元，其中第四季度僅為22.48億元，占比不到3%，“黑馬”新力掉至50名開(kāi)外。

富力地產(chǎn)2021年銷售額減少294.7億元，排名下降10位至第34；陽(yáng)光城從第18微降至第19；佳兆業(yè)從第25跌至第36，中國(guó)奧園從第29跌至第33。

隨著部分爆雷房企的掉隊(duì)，絕大多數(shù)市場(chǎng)份額留給了較為穩(wěn)健的央企和地方國(guó)企開(kāi)發(fā)商。

《國(guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2021年保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商年度銷售排名均有所上升，其中建發(fā)房產(chǎn)和越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)龇I(lǐng)漲行業(yè)。

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