觀點指數日前，深圳市規劃和自然資源局公布了最新的存量住宅用地信息。截至2021年12月31日，深圳全市存量住宅項目共有537個，其中普通商品房356個，龍崗區、光明區和寶安區存量住宅項目數量均超過80個，而羅湖區、大鵬新區和鹽田區項目數量不足30個。

接著，深圳市住房和建設局公示了深圳市2022年一季度計劃入市的商品住宅及商務公寓項目。

兩則公告顯示新的一年已經開始，但市場迎接新周期的熱情似乎不高。

一方面，深圳今年一季度計劃入市商品住宅項目12個，涉及6個區，預計供應房源面積66.24萬平方米，同比減少29.4%；而去年同期計劃入市商品住宅項目21個，涉及9個區。

另一方面，1月深圳全市新建商品住宅成交為3572套，成交面積39.05萬平方米，同比減少52.05%，環比微升4%。

新年開局無驚無喜，或為今年深圳樓市奠定"平穩"的基調。

多區規劃釋放產業用地

春節后的第一個工作日，深圳坪山區召開了高質量推動城市建設工作大會，提出2022-2024年，推動12個統籌片區內70個更新項目的實施。同時，推動實施總面積近10平方公里的"7+11"土地整備項目，釋放5個平方公里級的產業空間。

據了解，坪山高新區是深圳產業空間儲備最大、集中連片區域最多的區域之一，規劃面積達51.6平方公里，可直接利用的產業用地達2.74平方公里，未來可開發潛力的產業用地達17.2平方公里，將聚焦生物醫藥、集成電路、智能網聯汽車以及新能源汽車四大主導產業。

無獨有偶，1月初光明區發布《光明區連片產業空間攻堅實施方案》指出，力爭到2025年釋放連片產業用地（含政府儲備用地、社區留用土地等開發建設用地）265公頃。

光明區開發的13個連片產業空間分為北部、中部、南部三個集群，北部集群為環大科學裝置產業帶，包含新湖街道云谷片區、耙塘片區，公明街道李松蓢片區、上村蓮塘片區等4個片區。

中部集群為產城融合發展帶，包括鳳凰街道13號線車輛段片區，馬田街道椿生廠片區、薯田埔片區、合水口片區，公明街道下村片區等5個片區。

南部集群為科學城產業轉化帶，包括玉塘街道長圳茅洲河片區、長圳片區、田寮片區、田寮玉律片區等4個片區。

近期將重點攻堅鳳凰街道13號線車輛段片區、馬田街道薯田埔片區、玉塘街道長圳茅洲河片區、玉塘街道長圳片區及公明街道上村蓮塘片區，力爭2022年底全部收儲應移交政府的產業用地。

平安落子南山養老，白石洲舊改公布命名

據觀點指數監測，1月至今深圳共成交3宗非住用地，均為底價成交的產業引入地塊，其中醫療衛生用地、商業用地和工業用地各一宗；另外，亦有2宗地塊掛牌。

平安保險競得位于南山區招商街道的醫療衛生用地，根據出讓公告，該地塊將建設康復醫療中心，總建筑面積達到56905平方米，該項目將是平安康養品牌臻頤年的首個落地項目。

早在2012年，平安集團便推出了新型養生養老綜合服務社區，而臻頤年養老社區是平安在2021年推出的高端綜合康養社區。

從平安的首個項目落點深圳南山可以預測，平安臻頤年或將布局于一二線城市核心城區。

年初土地市場交易較為平淡，但城市更新方面卻是消息不斷。

其中，2項目發布實施主體公示，分別為公明街道鴻大新城城市更新項目和龍華街道龍華商業中心城市更新單元南一片區，前者確認偉城地產為其實施主體，后者則確認深圳市億年投資有限公司為實施主體。

另外，綠景發布公告稱，白石洲城市更新項目一期01-08地塊項目命名為"綠景白石洲璟庭"。綠景在2016年獲得該項目開發權，一期01-08地塊于2021年8月取得建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證。

白石洲曾是深圳最大的城中村之一，總面積7.4平方公里，改造計劃分四期實施，周期估計是6-8年，分為23個地塊執行，而一期項目地處整個白石洲項目的中部，規劃住宅有15.7萬平方米，商務公寓10.7萬平方米，預計最快可在2022年底正式入市。

一手住宅供應低迷，網簽維持平穩

由于2021年末較多項目開盤，消耗了一定的庫存，加之市場整體熱度較低，1月深圳新房供應十分低迷，而網簽情況相對而言比較穩定。

根據深圳市房地產信息平臺數據，1月深圳新建商品住宅網簽3572套，環比下降2.5%；網簽面積39.05萬平方米，環比上升4%，同比下降52.1%。網簽面積前三位的區域依次是羅湖區、寶安區和龍崗區。

數據來源：觀點指數整理

二手商品住宅成交創新低，1月網簽僅1557套，環比下降25%；網簽面積14.73萬平方米，環比下降24.5%，同比下降75%。

據觀點指數監測，1月深圳全市新批預售商品住房項目5個，批售套數909套，新批供應面積10.61萬平方米，出現較大幅度下降。

由于1月新批準預售面積大幅跳水，深圳新建商品住宅去化周期縮短。

截至1月末，深圳全市新建商品住房庫存面積268.6萬平方米，庫存套數26172套，去化周期為5.3個月，較12月縮短了0.6個月。

預售項目減少，佳兆業取證即備案

項目方面，1月新批準預售住宅項目僅有5個，其中2個于月內上線購房意向登記系統，分別為光明區的星河天地華邸和福田區的富通九曜公館。

從意向登記情況來看，星河天地華邸熱度較高，本次推出約248套86至105平方米的單位，有240批客戶成功登記，認籌率達到96.8%，去化約6成。

該項目是星河天地的五期，上一期于2021年9月開盤，是當時備受追捧的項目之一，均價為5.17萬元/平方米，而五期備案價格為5.19萬元/平方米，與去年持平。

富通九曜公館屬于富通新光聯合制藥廠城市更新項目，分為富通九曜公館和富通上舍兩個項目。此次開盤的富通九曜公館是高達59層的超高層建筑，備案均價為10.9萬元，較富通上舍項目均價更低，推出283套住宅單位，認籌率為37%。

相對于福田區的其他項目，該項目關注度較低，原因之一是區位優勢不明顯，介于福田CBD和香蜜湖之間，而目前福田CBD和香蜜湖板亦有不少在售或待售項目；另一方面，價格沒有優勢，項目周邊有不少住宅小區分布，居住氛圍濃厚，附近樓齡稍老的小區二手房價格約5-8萬元/平方米。

另外，尚未開盤的佳兆業云望府，從獲批開始130套住宅房源便處于"已備案"狀態，引發關注。

據了解，這批房源顯示已備案是由于龍崗區住建局對該項目進行了實際性的銷售監管，項目收入將繳入資金監管賬戶，確保項目資金專款專用。

無獨有偶，由于項目開發企業出現理財產品違約、債務危機等問題，位于坪山的"恒大城"項目亦受到專項監管，出現了"取證即備案"的情況。

項目專項監管可以一定程度上減少購房者的擔憂，但項目本身的居住價值才是項目的"試金石"。

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