2022年2月，受春節(jié)假期影響，全國土地市場供應(yīng)和成交規(guī)模再度下滑，同時因主要城市供地節(jié)奏變化影響，和去年同期相比也有較大的差距。市場熱度方面，在北京新年首次集中土拍熱度“穩(wěn)中有升”的影響下，溢價率微漲趨勢得以延續(xù)，流拍現(xiàn)象也較上月有所緩和。

集中供地方面，除已完成首輪集中土拍的北京外，上海、福州、合肥和青島等城市也于本月推出了2022年首批集中供應(yīng)地塊，徐州、溫州等22城之外的城市也逐步推地，且均將在3月份進行土拍。就此來看，成交規(guī)模環(huán)比下行趨勢將在3月份逆轉(zhuǎn)。

市場走勢

供求規(guī)模環(huán)比再度走低

北京抬升平均地價環(huán)比大漲

供應(yīng)方面。因春節(jié)假期影響，大部分城市供地計劃尚未排上日程，導致2月份土地市場供應(yīng)量較上月再度下降。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積6560萬平方米，環(huán)比下降31%，同比降幅更是高達60%。22個集中供地的重點城市中，僅上海、青島、合肥、福州等四個城市在本月公布了首輪集中供應(yīng)地塊；和去年第一批次規(guī)模相比，上海和合肥商品住宅的供應(yīng)規(guī)模明顯增加，尤其是合肥，本批次有多達32宗地出讓，超過去年出讓總規(guī)模的五成以上；福州和青島的供應(yīng)量則不敵去年首批次，尤其是青島，本次僅有16幅地出讓，總建面僅為去年第一批次的30%。

成交方面。由于2月恰逢春節(jié)假期，加之重點城市集中供地也處于淡季，導致全國土地市場成交規(guī)模較上月進一步走低。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積僅為4181萬平方米，環(huán)比再降47%，同比降幅更是高達62%。重點城市集中供地方面，僅北京有集中土拍，出讓的18幅地塊中1宗流拍，17宗順利成交，總建面約161萬平方米，共攬金480億元。就各能級城市來看，僅一線城市因北京集中土拍成交規(guī)模環(huán)比大增，二三線城市均遠不及去年同期。

價格方面。受能級成交結(jié)構(gòu)變動影響，尤其是一線城市成交占比大增，帶動平均地價環(huán)比大漲至2868元/平方米，環(huán)比漲幅達51%，同比也有2%的增幅。各能級城市中，除一線城市因北京成交了17幅高價地塊而環(huán)比大漲外，二三線城市的成交均價同環(huán)比均呈下降趨勢，尤其是二線城市，由于本月成交地塊多為商辦用地，因此平均地價僅為3565元/平方米，環(huán)比下降12%，同比降幅達25%。

市場熱度

北京三輪土拍回暖拉動2月溢價率微漲

土地流拍現(xiàn)象也有所緩和

市場熱度方面。在成交主力城市北京成交回暖及杭州部分商地超高溢價成交的影響下，溢價率環(huán)比略有回升，平均溢價率升至4.2%，環(huán)比微增0.2個百分點。

值得注意的是，除了北京土拍出現(xiàn)“回暖”信號，部分三四線城市的地市熱度也開始出現(xiàn)百輪競拍現(xiàn)象。比如臺州椒江區(qū)葭芷街道地塊，在經(jīng)歷了長達十個小時、633輪競拍后才由綠城聯(lián)合臺州城投置業(yè)以封頂價及配建2.09萬平方米拿下；再比如南通海安一宗宅地，亦經(jīng)過近300輪競拍才確定最終競得人，溢價率高達26%。當然，這些地塊仍以強三線城市的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地為主，大部分城市的土地市場仍未見到明顯回溫信號，整體依舊處于低熱狀態(tài)。

土地流拍方面。以重點監(jiān)測的城市來看，因供應(yīng)減少，土地流拍幅數(shù)較上月明顯減少，流拍率也因此降至14%。結(jié)合流拍地塊屬性來看，商辦地塊和涉宅地塊占比各半，其中撤牌流拍的涉宅地塊主要集中在弱二線及三四線城市，比如太原、宿遷、湛江等。受整體市場環(huán)境調(diào)整影響，這些城市的樓市表現(xiàn)萎靡，進而導致土地市場遇冷，房企拿地意愿不足。

重點地塊

高門檻下央國企成為北京首拍拿地主力

但優(yōu)質(zhì)地塊競拍仍舊激烈

2月，重點城市中僅有北京進行了集中土拍，因此成交總價榜和單價榜均被北京所包攬。從土拍情況來看，北京此次計劃出讓18幅地，最終石景山首鋼東南區(qū)830等地塊因無人報價而遭遇流拍，其余17幅地均順利成交，共收金480億元。從拿地企業(yè)來看，央企、國企等現(xiàn)金流壓力相對較輕的房企仍在“挑大梁”，如華潤置地、中海、保利發(fā)展（600048）、中建、建發(fā)、城建發(fā)展（600266）等均在本輪土拍中有所斬獲。

不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭依舊十分激烈。17幅成交地塊中，有3幅觸及最高限價成交，分別是華潤競得的豐臺區(qū)紀家廟地塊、綠城競得的朝陽區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競得的中關(guān)村生命科學園地塊。結(jié)合區(qū)位來看，這3幅地均位于熱門區(qū)域，同時還有規(guī)劃利好加持，因此備受房企青睞。尤其是昌平區(qū)中關(guān)村生命科學園地塊，因臨近互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊需求旺盛、購買力也強勁，因而吸引了多達10家房企及聯(lián)合體競拍，最終由建發(fā)封頂價格競得，成交樓板價為38601元/平方米。

2022年2月，本就是傳統(tǒng)的成交淡季，加之“集中供地”開啟后，大部分城市供地節(jié)奏改變，大規(guī)模土拍僅北京一城，因而導致成交規(guī)模同環(huán)比均大幅下行。不過，在房企融資環(huán)境逐漸改善及政府供地端主動調(diào)整的影響下，溢價率等熱度指標表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，連續(xù)兩月呈現(xiàn)微升態(tài)勢。

就近期地產(chǎn)政策走向來看，在大力發(fā)展保障性租賃住房的方針指引下，保租房相關(guān)金融支持力度明顯加強，供給側(cè)調(diào)控整體略有放松；而多地限貸政策的松綁，也在需求側(cè)為房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)提供了更多支持。短期而言，隨著首輪集中土拍的相繼舉行，預(yù)計三月份土地成交規(guī)模將有所回升，但是考慮到近期疫情反復、金融市場大幅波動、國際形勢動蕩等外部因素影響，預(yù)計土地市場熱度仍將維持在相對低位。

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