“負(fù)面、Ca、CC 、Caa2”近一年多以來(lái)，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)輪番上陣，無(wú)差別攻陷房企評(píng)級(jí)。處于輿論漩渦中的房地產(chǎn)企業(yè)解釋但不糾纏，紛紛選擇與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“和平分手”。

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房企遭遇國(guó)際評(píng)級(jí)“無(wú)差別攻擊”

房企與國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)切割的勢(shì)頭正愈演愈烈。

龍頭房企碧桂園也加入到了撤銷國(guó)際評(píng)級(jí)隊(duì)伍中。11月8日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，應(yīng)碧桂園公司的要求，撤銷其發(fā)行人信用評(píng)級(jí)。緊接著，惠譽(yù)也宣布，經(jīng)與惠譽(yù)友好協(xié)商，碧桂園主動(dòng)撤銷了其信用評(píng)級(jí)。

接連不斷的被下調(diào)評(píng)級(jí)是引起房企大規(guī)模主動(dòng)申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)的導(dǎo)火索。自去年下半年以來(lái)，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)始大規(guī)模下調(diào)房企評(píng)級(jí)，下調(diào)受評(píng)房企評(píng)級(jí)或展望達(dá)300余次。而且范圍已經(jīng)從出險(xiǎn)房企逐漸無(wú)差別地殃及到基本面穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)龍頭房企，甚至一改此前幾個(gè)月或者半年以上的定期調(diào)整評(píng)級(jí)的常規(guī)操作，對(duì)一些房企的評(píng)級(jí)調(diào)整間隔時(shí)間縮短至幾天。

在剛過(guò)去的兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)開(kāi)始“劍”指旭輝。9月21日和10月12日，惠譽(yù)分別下調(diào)旭輝長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償付票據(jù)評(píng)級(jí)，最終評(píng)級(jí)為“CC”；10月18日，穆迪將旭輝集團(tuán)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Ca”，展望維持“負(fù)面”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“Caa1”下調(diào)至“C”。 導(dǎo)致其部分融資觸發(fā)了提前兌付條款，境外債兌付壓力在短期內(nèi)劇增。

因被下調(diào)評(píng)級(jí)觸發(fā)境外債兌付壓力的典型房企還有中國(guó)奧園。去年10-11月間，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)其評(píng)級(jí)達(dá)到8次，密集的向外界傳遞其高違約風(fēng)險(xiǎn)。加速了奧園在今年1月出現(xiàn)的實(shí)質(zhì)性違約，不得不啟動(dòng)海外債全面重組。

這是房企被下調(diào)評(píng)級(jí)后的一個(gè)縮影，接連不斷的被下調(diào)評(píng)級(jí)成為了房企不能承受之痛。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，評(píng)級(jí)下調(diào)，對(duì)房企產(chǎn)生較多負(fù)面影響。一是對(duì)于尚未直接違約的房企來(lái)說(shuō)，評(píng)級(jí)下調(diào)有可能觸發(fā)債項(xiàng)的提取償還條款，短時(shí)間內(nèi)加劇企業(yè)的償債壓力；二是也增加了房企再融資的難度和資金成本；三是下調(diào)評(píng)級(jí)的負(fù)面輿情也會(huì)傳導(dǎo)至銷售市場(chǎng)，影響企業(yè)銷售，會(huì)導(dǎo)致銷售下滑。為了減少負(fù)面影響，房企主動(dòng)退出撤銷評(píng)級(jí)。

審時(shí)度勢(shì) 分道揚(yáng)鑣

由穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普組成的國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所做出的信用評(píng)級(jí)，被稱為被評(píng)人違約風(fēng)險(xiǎn)的指示器，所以，這三個(gè)機(jī)構(gòu)一直被賦予了極大的權(quán)威和影響力。

三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)使用一套符號(hào)體系表示評(píng)級(jí)結(jié)果，分為投資級(jí)和投機(jī)級(jí)兩類，代表了機(jī)構(gòu)對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)高低的兩種基本判斷。穆迪和標(biāo)普給出的Baa3、BBB-及以上為投資級(jí)，以下則為投機(jī)級(jí)，代表還債能力較弱，其中二者給出的Caa1、CCC+及以下，則表示具有不同程度的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于發(fā)行債券的企業(yè)而言，信用評(píng)級(jí)越高，投資人認(rèn)購(gòu)就會(huì)更積極，同時(shí)發(fā)債利率也會(huì)更低。

據(jù)悉，這些評(píng)級(jí)主要影響房企境外發(fā)債。過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為了高速發(fā)展往往選擇到國(guó)外發(fā)債以支撐國(guó)內(nèi)發(fā)展。尤其是最近兩年，政策層面對(duì)房企融資進(jìn)行了收緊和限制，房企融資渠道出現(xiàn)短缺，這樣就催生了房企海外發(fā)債熱潮。而要敲開(kāi)海外發(fā)債大門(mén)，三家國(guó)際機(jī)構(gòu)的信用評(píng)級(jí)相當(dāng)于開(kāi)門(mén)之鑰。

成也蕭何，敗也蕭何。房企付費(fèi)給國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是為了獲取更多的融資，但在當(dāng)前嚴(yán)峻的環(huán)境之下，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)非但不能助力其發(fā)債，還有雪上加霜觸及其提前還債的違約風(fēng)險(xiǎn)，那么，房企大規(guī)模主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)的做法則是兩害相權(quán)取其輕的一種策略。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年至今，已有包括陽(yáng)光城、中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、新力控股、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、中梁控股、合景泰富、海倫堡、寶龍地產(chǎn)等在內(nèi)的約70家房企向三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)撤銷評(píng)級(jí)。其中，中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、中梁控股、中國(guó)奧園、佳兆業(yè)集團(tuán)、合景泰富和海倫堡等房企與三家機(jī)構(gòu)完全取消合作。

政策層層遞進(jìn) 提振市場(chǎng)信心

事實(shí)上，房企融資已經(jīng)在國(guó)內(nèi)找到了新出路。

今年以來(lái)，各項(xiàng)支持民營(yíng)房企發(fā)債的政策層層遞進(jìn)，最近半個(gè)月內(nèi)高層就已4次發(fā)聲支持民營(yíng)企業(yè)融資，其中3次明確點(diǎn)名支持民營(yíng)房企。國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)利好消息不斷，緊跟著的是房地產(chǎn)板塊的接連上漲。

從實(shí)施效果來(lái)看，中債信用增進(jìn)公司已推進(jìn)十幾單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股（601155）、美的置業(yè)、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團(tuán)等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。

11月8日，中國(guó)銀行間交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)消息稱，交易商協(xié)會(huì)將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。總規(guī)模約2500億元，后續(xù)還可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

碧桂園也在撤銷評(píng)級(jí)時(shí)回應(yīng)，公司當(dāng)前基本面沒(méi)有發(fā)生重大變化，銷售指標(biāo)穩(wěn)中向好，而且得益于金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的支持及認(rèn)可，公司于9月在境內(nèi)資本市場(chǎng)完成了再融資，成本為全市場(chǎng)最低。本次評(píng)級(jí)撤銷不會(huì)觸發(fā)公司存量債務(wù)的加速清償條款，不會(huì)對(duì)公司的償債能力及融資能力產(chǎn)生不利影響。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)民營(yíng)房企海外融資可能性微乎其微，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)于房企融資基本沒(méi)有幫助，避免疲于應(yīng)對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)的輿情，減輕維護(hù)評(píng)級(jí)負(fù)擔(dān)，專心處理債務(wù)，主動(dòng)撤銷評(píng)級(jí)是房企較佳的選擇。隨著相關(guān)政策的不斷落地，民營(yíng)房企融資以及償債壓力會(huì)得到一定緩解，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心修復(fù)。

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