Benett Theseira 保德信房地產(chǎn)（PGIM Real Estate）董事總經(jīng)理兼亞太區(qū)主管

(資料圖片僅供參考)

“投資者應(yīng)專注于那些具有強勁基本面驅(qū)動力并有望跑贏大市的主題板塊。數(shù)字化、人口變化和低碳化將是展現(xiàn)長期機遇的關(guān)鍵趨勢，并將推動未來幾年的投資戰(zhàn)略發(fā)展。”

亞太區(qū)經(jīng)濟增長在2023年預(yù)計較歐美更具韌性，整體上能夠為房地產(chǎn)投資提供更好的環(huán)境。因此，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)存在強勁的需求和增長潛力，但在加息環(huán)境下，回報率仍然承壓，尤其是在加息步伐較快的澳大利亞和韓國。

同時，許多地區(qū)市場和特定細分行業(yè)將出現(xiàn)非常強勁的租金增長，這在一定程度上會緩解加息對估值的影響。

三大關(guān)鍵趨勢

全球經(jīng)濟放緩將會導(dǎo)致亞太地區(qū)大多數(shù)主要市場的經(jīng)濟增長也相對放緩，投資者應(yīng)專注于那些具有強勁基本面驅(qū)動力并有望跑贏大市的主題板塊。

展望未來，數(shù)字化、人口變化和低碳化將是展現(xiàn)長期機遇的關(guān)鍵趨勢，并將推動未來幾年的投資戰(zhàn)略發(fā)展。

其中，數(shù)字化正在改變著各行各業(yè)，而數(shù)字化需求正在推動物流和超大型數(shù)據(jù)中心的增長，原因是電子商務(wù)、線上娛樂、通信、社交媒體和智能設(shè)備的快速應(yīng)用和普及使企業(yè)和消費者大量向云端遷移，這無疑是大勢所趨。

人口結(jié)構(gòu)上則出現(xiàn)了雙重機遇：一方面，年輕和中產(chǎn)階級人口不斷膨脹，使得居住需求與日俱增，特別是在大城市由于買房成本過高，租房需求大增；另一方面，人口老齡化將提升老年人的居住需求，而亞太地區(qū)主要市場的老年住宅供應(yīng)明顯不足。

從低碳化來看，越來越多的企業(yè)和住戶正在改變思維，開始青睞環(huán)保建筑，所以對具有良好ESG表現(xiàn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)的需求持續(xù)上升。這種趨勢預(yù)計將為舊建筑升級提供更多機會，并且尋求以新方式創(chuàng)造擁有更高綠色價值的資產(chǎn)。

亞太樓市韌性十足

過去房地產(chǎn)通常在通脹時期表現(xiàn)良好。然而，在歐洲、美國和亞洲這些主要地區(qū)情況各有不同。由于俄烏沖突持續(xù)，歐洲正面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)；美國則因加息幅度和速度都在加快，經(jīng)濟正面臨下行風(fēng)險；亞洲地區(qū)有助于國際投資者分散投資于本土市場以外的市場，并帶來更佳的增長潛力。但對于投資者而言，更重要的是細心選擇，了解在特定市場中推動物流、數(shù)據(jù)中心以及辦公室與住宅需求的因素。

澳大利亞、新加坡及韓國等市場的利率和通脹環(huán)境與西方國家的情況較為相似。雖然這造成了短期的挑戰(zhàn)，但旺盛的用戶需求加上有限的新供應(yīng)，將會促進租金在中期增長。

在日本，利率或在未來一段時期保持低水平，因此提供了具有吸引力的收益率利差。

我們看好亞太地區(qū)超大型數(shù)據(jù)中心和物流資產(chǎn)。由于部分企業(yè)從香港遷至新加坡，將利好新加坡的寫字樓行業(yè)；首爾和悉尼的微型市場也提供了較具吸引力的投資機遇。日本的住宅已發(fā)展成熟，而澳大利亞的租賃住房，以及新加坡和香港的共享居住（Co-living）市場，都呈現(xiàn)極大的潛在需求。高利率及流動性緊縮，同時令澳大利亞房地產(chǎn)債務(wù)更具吸引力。

亞太地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)在過去各個周期都呈現(xiàn)出一定的韌性，通常能夠在較大的經(jīng)濟衰退中迅速反彈。雖然估值下降的情況可能會一直持續(xù)到明年上半年，但部分特定行業(yè)和市場預(yù)計將更具韌性，前景也較為樂觀。

我們認為，上述三大趨勢將在中長期內(nèi)為投資帶來積極回報，而在短期，由于流動性收緊以及資本成本上升，將為亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資提供個別入市良機。

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