■增城某樓盤。

“您之前看的那套已經(jīng)被預(yù)定了，要不要考慮其他樓層？”盡管廣州樓市整體仍有待提振，但春節(jié)后的增城已現(xiàn)復(fù)蘇跡象。據(jù)網(wǎng)易監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，節(jié)后（1.28-2.8）增城共成交403套新房，位居全市第一；其后是黃埔和南沙，分別成交246套和170套。隨著市場(chǎng)信心逐步修復(fù)，增城新盤銷售趨于理想，其中“小而精”的稀缺戶型認(rèn)可度頗高。有業(yè)內(nèi)人士指出，受近年高價(jià)拿地影響，預(yù)計(jì)今年增城供應(yīng)將有所放緩，加之市場(chǎng)信心修復(fù)，價(jià)格將企穩(wěn)。

(資料圖片)

■記者 魏鑫 文/圖

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購(gòu)房門檻低至80萬(wàn)元起，開發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)攬客

受困于市場(chǎng)整體清淡、增城新房庫(kù)存依然高企，開發(fā)商紛紛加碼“以價(jià)換量”。原本就以主打價(jià)格優(yōu)勢(shì)的金地半山風(fēng)華也不例外，據(jù)銷售透露，當(dāng)前總價(jià)與開盤之初已有40萬(wàn)元左右的價(jià)差。中指數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，2022年增城新房成交均價(jià)僅為18989元/㎡。雖然春節(jié)后部分項(xiàng)目單元，價(jià)格有所回調(diào)，但低總價(jià)攬客仍是“主旋律”。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，整個(gè)增城除了新塘尚以“2字頭”為主流，其他諸如朱村、中新、永和、石灘等板塊，目前單價(jià)普遍為“1字頭”。其中朱村板塊價(jià)格更為內(nèi)卷，2022年6月保利水木芳華以1.65萬(wàn)元/㎡的開盤價(jià)拉開價(jià)格戰(zhàn)序幕；疊溪花園、中建聯(lián)投學(xué)府悅城等項(xiàng)目也紛紛將均價(jià)調(diào)整為1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)元/㎡。與保利水木芳華一站之隔的大華城東瀚，折扣后為1.1萬(wàn)元/㎡，而其旁邊的匯港威化國(guó)際項(xiàng)目，前兩年的均價(jià)還是2.5萬(wàn)元/㎡左右。

原本就“1字頭”遍布的永和板塊和石灘板塊，折扣也繼續(xù)加碼，2022年下半年，新入市的香江天辰就掛出1.5萬(wàn)元/m2的均價(jià)；金地半山風(fēng)華一套新房更是不足百萬(wàn)元；石灘板塊的碧桂園·星禧和敏捷綠湖首府，單價(jià)均在1.1萬(wàn)元左右，根據(jù)所售戶型，總價(jià)約80萬(wàn)元起。

此外，即便整體房?jī)r(jià)最高的新塘板塊，購(gòu)房門檻也進(jìn)一步降低。板塊熱盤諸如萬(wàn)科都會(huì)四季，在2021年開盤時(shí)均價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡，目前折后均價(jià)約2萬(wàn)元/㎡；此外，板塊內(nèi)多個(gè)熱銷項(xiàng)目，均有推出不同程度的折扣，進(jìn)一步降低新塘的購(gòu)房門檻。

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“嚇跑投資客迎來(lái)更多剛需，最多時(shí)一天成交十幾套”

正如樓盤銷售人員所說(shuō)，增城樓市打起價(jià)格戰(zhàn)，“嚇跑投資客，但也迎來(lái)更多剛需。”據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣顯示，最近三個(gè)月，金地半山風(fēng)華成交242套，位居增城新房銷量排行榜首。可能是工作日的關(guān)系，記者走訪時(shí)，金地半山風(fēng)華的售樓部人并不算多，但據(jù)銷售人員介紹當(dāng)天有3套成交。“像今天人比較少，一天一般成交五六單，最多時(shí)一天成交十幾套。這一批貨量是去年12月加推的，超過(guò)一半已經(jīng)賣完了。”據(jù)廣州市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2月8日，該項(xiàng)目新推組團(tuán)去化已超七成。

曾被認(rèn)為“高位站崗”的石灘板塊人氣也開始攀升，不僅敏捷綠湖首府奪得節(jié)后成交榜TOP3，一路之隔的碧桂園·星禧也頻傳捷報(bào)。“連番禺都有人跑過(guò)來(lái)買。”碧桂園·星禧樓盤銷售人員表示，去年12月開始，不僅自己能很直觀地感受到市場(chǎng)在變好，開發(fā)商也對(duì)今年的營(yíng)銷充滿信心。“小區(qū)還剩一棟6號(hào)樓，預(yù)計(jì)會(huì)以1.3萬(wàn)元/㎡左右的價(jià)格入市。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年增城新房網(wǎng)簽量達(dá)15222套，依然位列全市首位。這些成交量從何而來(lái)？案場(chǎng)銷售人員表示，來(lái)買房的客戶剛需居多，去化效果也理想。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩至指出，從區(qū)域上看，廣州遠(yuǎn)郊、近郊有些特價(jià)單位可以考慮。“后市預(yù)計(jì)仍會(huì)繼續(xù)擠壓‘泡沫’，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)性價(jià)比。”

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主推70—90㎡小戶型，市場(chǎng)認(rèn)可度頗高

記者走訪了解到，不管是此前賣座的保利水木芳華、新貨入市的大華城東瀚，抑或金地半山風(fēng)華，敏捷綠湖首府、萬(wàn)科都會(huì)四季等暢銷樓盤，主推產(chǎn)品多在70—90㎡之間。其中大華城東瀚主打板塊少有的64㎡兩房，并且擁有小區(qū)“最好的位置”，不僅全部單元朝南，陽(yáng)臺(tái)視野也比77㎡三房更加開闊。

稀缺的產(chǎn)品特性成為大華城東瀚樓盤銷售另一賣點(diǎn)，“別看是兩房，很迎合年輕剛需對(duì)于首套房的喜好，與項(xiàng)目的目標(biāo)客群匹配得上，目前已經(jīng)賣得差不多了。”記者從案場(chǎng)銷售的內(nèi)部銷控表看到，64㎡戶型的去化率已有七八成。

此外，金地半山風(fēng)華也同樣主打板塊稀缺66-89㎡全南向戶型，并將最小的66㎡做成“2+1”房，但實(shí)用率較高。小戶型讓金地半山風(fēng)華實(shí)現(xiàn)“超低總價(jià)”，也為樓盤帶來(lái)不錯(cuò)銷售業(yè)績(jī)。記者走訪其售樓部時(shí)，66㎡僅剩幾個(gè)樓層可以挑選，79㎡則主要集中在15-25層等價(jià)格偏貴的樓層區(qū)間。“這里離科學(xué)城也不遠(yuǎn)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引很多在黃埔、新塘上班的年輕人來(lái)這邊買，再加上70㎡以下的三房在區(qū)域內(nèi)很稀缺。”案場(chǎng)銷售表示，樓盤主要承接周邊置業(yè)需求外溢，這部分購(gòu)房客對(duì)價(jià)格比較敏感，也考慮二手流動(dòng)性，“小而精”的稀缺戶型認(rèn)可度頗高。

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新盤入市速度放緩

高價(jià)拿地項(xiàng)目步履維艱

盡管部分入市新盤取得不錯(cuò)的去化表現(xiàn)，但作為廣州的“東大倉(cāng)”，整個(gè)增城的推盤節(jié)奏卻有所放緩。有別于往年的年關(guān)沖刺，去年12月增城竟無(wú)一新盤入市，供應(yīng)以新房加推為主。

克而瑞監(jiān)測(cè)，在2021年-2022年廣州已完成的五場(chǎng)集中供地中，增城合計(jì)成交涉宅用地25宗，其中有21宗已全面動(dòng)工，占比84%；截至去年12月，已開盤的項(xiàng)目共有13個(gè)，占比52%。但值得注意的是，不少項(xiàng)目并不急于入市，克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前尚未開放的8個(gè)項(xiàng)目中，有6個(gè)早已取得預(yù)售證。

部分新盤入市不積極，一方面是增城新房庫(kù)存高企，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖前，入市后銷售壓力較大。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月25日，增城庫(kù)存量270.77萬(wàn)㎡，位居全市第一；另一方面，怎樣在有限的市場(chǎng)下吸納更多的客戶，成為擺在諸多開發(fā)商面前一道難題，業(yè)績(jī)壓力下的價(jià)格、產(chǎn)品內(nèi)卷仍在繼續(xù)。

在此背景下，像保利水木芳華和大華城東瀚等熱銷新盤，由于拿地成本較低，即便低價(jià)出售也能保證利潤(rùn)，而與之相對(duì)的是徐福上坤云境風(fēng)華等拿地成本較高的項(xiàng)目，雖然已獲取預(yù)售證，但14262元/㎡的拿地價(jià)，即便降價(jià)入市也很難“斷臂求生”。徐福上坤云境風(fēng)華的售樓部至今尚未開放，工地也處于停工狀態(tài)。此外，已有售樓部，但至今未開盤的聯(lián)發(fā)悅璞園和珠江鉑悅庭，也屬于高價(jià)拿地的項(xiàng)目。其中珠江鉑悅庭拿地價(jià)為10028元/㎡，而如今石灘板塊的均價(jià)也不過(guò)1.2萬(wàn)元/㎡左右。

一名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，站在性價(jià)比和交樓風(fēng)險(xiǎn)的角度，近期置業(yè)的購(gòu)房者可優(yōu)先選擇那些低價(jià)拿地的項(xiàng)目，“因?yàn)榇祟愴?xiàng)目往往能兼顧價(jià)格優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)空間。”

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