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近日，北京的劉先生向記者反映，自己購買了某個項目的商品房，預計開發商一年以后交房，但現在已經有該項目其他購房人在辦理預告登記。對此，劉先生想知道，預告登記對購房人有什么用？

解答：

對于劉先生提出的問題，北京中銀律師事務所韓君恒律師表示，在司法實踐中，如果開發商出現難以償還的負債，其名下不動產經常被人民法院查封直至拍賣。不動產在辦理過戶登記前通常登記在開發商名下，購房人即使支付了全部購房款，也難以確保交易安全。雖然購房人可以通過網簽備案、執行異議等方式預防和化解風險，但是，與其他方式相比，預告登記是更好的風險防范手段。

根據《民法典》第二百二十一條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。

韓君恒律師進一步介紹，無論購房人買新房，還是買二手房，預告登記均能有效防范一房二賣、被抵押或查封等風險。值得注意的是，與網簽備案程序不同，預告登記不是強制性的程序，預告登記是建立在買賣雙方自愿基礎上的一項制度。當事人在可以辦理正式物權登記后90日內應當及時申請登記，否則預告登記失效。

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