來自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，自本輪房地產(chǎn)新政出臺后，重點(diǎn)城市土地市場升溫尚不明顯。比如，9月份，北京、廣州、杭州等城市土拍平穩(wěn)落幕，企業(yè)拿地的態(tài)度仍未出現(xiàn)顯著提升。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年前三季度，TOP100企業(yè)拿地總額8599億元，拿地規(guī)模同比下降17.9%。而在9月份，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環(huán)比下降24%。

業(yè)內(nèi)人士表示，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)的程度，核心城市在新政帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進(jìn)一步提升。

新政出臺后重點(diǎn)城市土拍升溫尚不明顯

(相關(guān)資料圖)

今年9月，土地市場仍然保持低位運(yùn)行，尤其是新政出臺后，重點(diǎn)城市土拍升溫尚不明顯，地價“觸頂”情況仍僅限于優(yōu)質(zhì)地塊。

從具體城市表現(xiàn)來看，8月30日，廣州率先在一線城市中執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，但是，在9月出讓的地塊中，僅有2宗地塊“觸頂”，其中，海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊吸引16家房企參與競價，經(jīng)過85輪競價，最終該地塊觸頂成交；而其余地塊底價成交或流拍。

杭州土地市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)。9月5日，杭州正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。在9月20日舉行的土拍中，8宗涉宅地塊全部成交，其中僅在優(yōu)質(zhì)地塊上，房企參拍意愿相對較強(qiáng)，有3宗地塊分別經(jīng)過36輪、17輪、10輪競價，因報價“觸頂”而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。其余5宗地塊底價成交；9月27日，在杭州掛牌出讓的14宗宅地中，除了1宗地塊終止出讓外，8宗地塊因報價“觸頂”而轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)，1宗地塊溢價成交，4宗地塊底價成交，市場冷熱分化的狀況仍然延續(xù)。

在北京，在9月26日至9月27日連續(xù)兩天的土拍中，4宗住宅用地全部成交，其中1宗地塊“觸頂”，1宗地塊溢價成交，2宗地塊底價成交。除了熱點(diǎn)地塊外，土拍仍呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢。另外，自9月以來，武漢、福州、無錫、寧波、青島、重慶亦有部分地塊完成出讓，但多數(shù)地塊底價成交。

對此，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，自8月底以來，監(jiān)管部門及地方頻繁出臺利好政策，為市場注入信心，但全國房地產(chǎn)市場整體依然面臨一定壓力，房企資金端改善不明顯。尤其是銷售端恢復(fù)的程度仍然直接影響土拍情緒的變化，在銷售尚未持續(xù)、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，全國土地市場整體仍在低溫運(yùn)行。

值得關(guān)注的是。從剛剛過去的9月土地市場來看，受熱點(diǎn)城市供地和上年低基數(shù)的影響，企業(yè)拿地規(guī)模同比大幅下滑。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年9月，50家代表房企拿地總額同比下降57.5%，環(huán)比下降24%。

圖/中指研究院

事實(shí)上，在土地市場整體投資低迷的情況之下，僅有部分龍頭房企、國企、央企在熱點(diǎn)城市積極獲取核心優(yōu)質(zhì)地塊，大部分民企和中小規(guī)模房企則暫緩拿地，行業(yè)集中度仍繼續(xù)走高。從單個企業(yè)來看，中海地產(chǎn)、建發(fā)、保利發(fā)展（600048）等央企、國企拿地規(guī)模較高，綠城、萬科、龍湖、濱江等混合所有制企業(yè)和民企亦有投資土地市場。

業(yè)內(nèi)：退出三四線城市、聚焦一二線城市是當(dāng)下共識

目前，受住宅用地市場情緒依然偏弱的影響，全國土地供求縮量未改，僅少部分城市保持一定熱度，分化進(jìn)一步加劇。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度，全國300城住宅用地推出1.0億平方米，同比下降37.1%；成交0.8億平方米，同比下降33.4%。值得關(guān)注的是，為提高房企參拍意愿，政府持續(xù)加大核心區(qū)地塊供應(yīng)，帶動成交樓面均價同比上漲9.0%。

在各個城市土地成交量下跌的情況下，房企拿地也在隨之下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，TOP100企業(yè)拿地總額8599億元，拿地規(guī)模同比下降17.9%，降幅較上月擴(kuò)大7.4個百分點(diǎn)。TOP100門檻值為24億元，較去年同期下降7億元。

在企業(yè)新增貨值方面，今年前三季度，保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)占據(jù)榜單前三位。其中，保利發(fā)展以累計新增貨值1312億元占據(jù)榜單第一名；華潤置地、中海地產(chǎn)緊隨其后，累計新增貨值分別為1241億元和1106億元。

從短期來看，劉水表示，土拍情緒扭轉(zhuǎn)仍依賴銷售端恢復(fù)的程度，核心城市在政策帶動下，銷售市場活躍度提升后，土拍情緒有望進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)地塊將維持較高熱度。從全國來看，在銷售尚未持續(xù)、實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)暖下，預(yù)計全國土地市場整體仍在低溫運(yùn)行。

克而瑞分析人士認(rèn)為，在謹(jǐn)慎投資的共識之下，一二線城市、核心地塊成為企業(yè)投資的焦點(diǎn)，而大部分三四線城市則陷入無人問津的局面。今年以來，華潤置地、招商蛇口（001979）、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)等企業(yè)拿地高度集中于一二線核心城市，在一二線城市的投資金額占比超90%。

對于四季度的土地市場投資格局，上述克而瑞分析人士認(rèn)為，仍將保持國企、央企和城投為主、少數(shù)民企為輔的格局。國企、央企或?qū)⑦M(jìn)一步占據(jù)更多的新增土儲；在土地市場上保持活躍的混合所有制企業(yè)、民企依舊集中于綠城、濱江、龍湖等少數(shù)幾家。而在城市選擇上，退出三四線城市、聚焦一二線城市是當(dāng)下共識。

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