獲悉，投資團隊Best Of Breed Growth Stocks分析師Julian Lin指出，醫療保健房地產信托公司Medical Properties Trust(MPW.US)正面臨嚴重的財務困難，可能會進行重組。該公司在未來幾年將有大量債務到期，可能需要以高收益率進行再融資;其潛在的債務契約問題可能進一步限制其財務靈活性。因此，該分析師將Medical Properties Trust評級下調至"強力賣出"。

Medical Properties Trust就是當情況出現問題時，凈租賃房地產投資信托基金會出現糟糕情況的例子。在這一點上，鑒于金融資不抵債的風險上升，投資者不應再關注估值。在債務到期再融資時，利率上升的環境可能會給Medical Properties Trust的增長率帶來壓力，但更重要的是，可能會給租戶的健康帶來壓力。該分析師指出，投資者不應只關注潛在的上漲，因為惡性下跌的可能性看起來相當大。Lin將該股評級下調至“強力賣出”的原因是認為重組是最有可能的結果。

【資料圖】

首先，Medical Properties Trust在未來幾年將有大量債務到期。2024年到期的4.46億美元債務的平均利率為3.6%，2025年到期的14億美元債務的平均利率為2.7%，2026年到期的29億美元債務的平均利率為4.2%，2027年到期的16億美元債務的平均利率為5.2%。

如果利率保持在這么高的水平，Medical Properties Trust可能不得不以兩位數的收益率為這些到期債務再融資。舉個例子，截至最近的交易，2029年8月到期的4.625%息票債券的收益率為11.6%。

Medical Properties Trust預計全年每股FFO收益約為1.57美元，扣除直線租金后每股AFFO收益約為1.10美元。這意味著全年AFFO約為6.58億美元。僅到2027年，再融資債務就會帶來4.76億美元的虧損支出。鑒于Medical Properties Trust削減了股息，它能否轉而利用留存現金流來償還債務?這也是一個潛在的風險。

為什么Medical Properties Trust面臨如此多的再融資風險——難道其他REITs不應該面臨類似的困境嗎?當然，但Medical Properties Trust的杠桿率比大多數REITs高得多，而且短期內到期債務高度集中。投資者還應該密切關注潛在的債務契約風險。截至最近一個季度，該公司財務杠桿率為50.3%。

正如其中一份債務說明書所述，如果Medical Properties Trust發行債務會導致財務杠桿“超過發行人和受限制子公司合并調整后總資產的60%”，則限制其發行債務。由于財務杠桿已經接近60%，這意味著一旦發生資產價值減記，MPW可能會突然發現其財務靈活性受到嚴重限制，因為它將無法提高其杠桿率。

乍一看，Medical Properties Trust似乎被嚴重低估了，約為3.5倍的FFO。即使在扣除直線租金后，該股的市盈率仍在5倍左右，與同行相比仍有明顯的折扣。但想要購買“深價值”股票的投資者，應該把眼光放遠，不要只看標價。例如，Medical Properties Trust的看跌期權定價極度下行——2025年1月到期的1美元執行看跌期權每只賣0.14美元左右。空頭利率在20%以上。華爾街顯然預計未來將出現大幅下跌，似乎已將該股標記為明顯的看空標的。

而且該公司還有沉重的債務負擔。截至最近一個季度，該公司凈負債95億美元，企業價值約為125億美元。與14億美元的調整后EBITDA相比，這意味著EV與EBITDA的比率為9倍，但在計入直線租金后，這一數字躍升至11倍。突然之間，與Spirit Realty 等同行相比，該股顯得不那么便宜了。Spirit Realty的市盈率為13倍，而且財務狀況還不錯。

如果我們排除股權價值，Medical Properties Trust的債務價值約為8.6倍EBITDA。這還不算太過分，但在當前利率較高的環境下，11%的清算收益率并沒有“那么瘋狂”，這意味著股票持有者的剩余價值為零。

這只股票看似很便宜，但只有在如果利率突然暴跌，Medical Properties Trust可以通過出售股票來降低杠桿率的情況下。但除了這種艱難的“登月計劃”之外，數學分析表明，在短短幾年內，股息和現金流都可能面臨極大壓力。

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