3月30日，自然資源部、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶”便民利企服務(wù)的通知》，明確全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶”。

緊跟著，3月31日，北京四部門(mén)聯(lián)合發(fā)布通知，正式啟動(dòng)二手房交易“帶押過(guò)戶”模式。另?yè)?jù)自然資源部介紹，自去年試點(diǎn)以來(lái)，全國(guó)已有15省100多城開(kāi)展了“帶押過(guò)戶”。

【資料圖】

那么，推行二手房“帶押過(guò)戶”，有哪些好處？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)帶來(lái)怎樣的影響？

01 地產(chǎn)銳觀察

什么是“帶押過(guò)戶”

所謂“帶押過(guò)戶”，就是被抵押房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，不需要先還清銀行房貸、解抵押，就可以直接完成過(guò)戶，并發(fā)放新的貸款。

需要注意的是，"帶押過(guò)戶"需滿足一定的條件，比如北京明確：

1）必須是個(gè)人名下的住房；

2）房產(chǎn)在北京的銀行僅存在一次有效抵押，被多次抵押的無(wú)法操作；

3）賣方房產(chǎn)未結(jié)清的貸款為個(gè)人住房商業(yè)貸款。如是組合貸，公積金貸必須已結(jié)清；

4）買方是全款買房，或者是申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款購(gòu)房。

02地產(chǎn)銳觀察

“帶押過(guò)戶“有啥好處

從字面上很容易理解，推行“帶押過(guò)戶”可縮短二手房交易周期，提高交易效率；同時(shí)，能提高交易安全性；重要是，能降低二手房交易成本。

?效率：

此前，房貸未結(jié)清的二手房，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要經(jīng)過(guò)賣方還清房貸、解抵押、過(guò)戶、買方再抵押、銀行批貸等流程，辦理周期通常需要2-3個(gè)月。

而推行“帶押過(guò)戶”后，整個(gè)交易周期被大大縮短。

比如，自去年9月推行“帶押過(guò)戶”的合肥市，只要提供貸款的銀行同意配合，3個(gè)工作日內(nèi)就可發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過(guò)戶流程。

再比如武漢市，從去年11月起開(kāi)啟推行二手房“帶押過(guò)戶”政策推行后，過(guò)戶登記、二次抵押登記、原抵押注銷登記等流程可一并申請(qǐng)、無(wú)縫銜接辦理，僅需半天時(shí)間就可全部完成。

?省錢(qián)：

此前二手房賣方需要先還清銀行房貸、解抵押，很多人為籌措資金，會(huì)選擇用“過(guò)橋貸”，成本一般為過(guò)橋資金的1%。找第三方牽線，還需要交一筆服務(wù)費(fèi)（約0.05%-0.1%）。

推行“帶押過(guò)戶”之后，這些錢(qián)就可以省了。

另外，北京版“帶押過(guò)戶”通知明確，辦理過(guò)程中，無(wú)須第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保或其他服務(wù)，銀行不得因辦理“帶押過(guò)戶”向客戶收取額外擔(dān)保費(fèi)或服務(wù)費(fèi)。

?安全：

此前二手房交易時(shí)，一種情況是需要買方墊資，即買方先給賣方提前支付一筆錢(qián)，幫助賣方籌錢(qián)結(jié)清房貸，過(guò)程中存在賣方拿錢(qián)跑路的風(fēng)險(xiǎn)。

賣方籌措資金用“過(guò)橋貸”時(shí)，還需要將房本、銀行卡、身份證等材料放在過(guò)橋機(jī)構(gòu)質(zhì)押，過(guò)程中也可能存在不可控風(fēng)險(xiǎn)。

而推行“帶押過(guò)戶”模式后，這些風(fēng)險(xiǎn)就都不存在了。

03地產(chǎn)銳觀察

“帶押過(guò)戶“會(huì)帶動(dòng)樓市？

按照兩部委所發(fā)通知，將推動(dòng)“帶押過(guò)戶”在省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展。

這幾天，多地和金融機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)，除了北京外，3月31日，東莞市住建局也發(fā)布通告，定于4月3日起開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。

那么，推進(jìn)“帶押過(guò)戶”會(huì)不會(huì)進(jìn)一步提升二手房市場(chǎng)行情呢？

按道理，目前房貸利率相較存量房貸有較大的利率差，“帶押過(guò)戶”會(huì)進(jìn)一步降低換房成本，應(yīng)該會(huì)促進(jìn)二手房交易活躍度。

但是，也需要考慮落地執(zhí)行中遇到的一些問(wèn)題。

比如，如果買家選擇和賣家按揭貸不同的銀行借貸，即跨行辦理再抵押，原按揭貸銀行就會(huì)損失一筆“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，它會(huì)不會(huì)配合？

再比如，以北京為例，賣房客戶通常都是“賣一買一”的改善型客戶，或以舊換新，或以小換大，或以遠(yuǎn)郊換核心。而北京二套比例高（普宅60%，非普80%），可能很多人賣了一套房子后到手的資金，還不夠換房的。

并且，目前多地二手房掛牌量維持在高位。據(jù)鏈家平臺(tái)，2月北京、佛山等十余城二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，蘇州、南京、天津、重慶的掛牌量突破了15萬(wàn)套。

這意味著，如果想促進(jìn)二手房交易持續(xù)回暖，促進(jìn)社融中的居民中長(zhǎng)期貸款（即按揭貸款）增長(zhǎng)，政策還應(yīng)該從降低買方交易門(mén)檻及交易成本的角度，多進(jìn)行考慮，比如降低比例及交易稅費(fèi)。

綜上，“帶押過(guò)戶”能在多大程度上提高二手房交易行情，進(jìn)而帶動(dòng)一手房市場(chǎng)，還需要進(jìn)一步觀察。

同時(shí)說(shuō)明，視市場(chǎng)走勢(shì)，一線城市及部分二線城市仍然有進(jìn)一步釋放住房需求的政策余量。對(duì)后市，或不用太悲觀。

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